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Vacance commerciale : focus sur les entrées de ville

Plus les enseignes sont présentes et plus le taux de vacances est bas

Publié le

Le 11 juin dernier, Procos (Fédération pour l'Urbanisme et le Développement du Commerce Spécialisé) publiait une étude* menée sur la vacance commerciale. Il ressort de cette étude que les entrées de ville s'en sortent bien !


Selon les derniers chiffres Procos, la vacance dans les zones commerciales de périphérie se maintient à un niveau modéré, de 5,5% sur l’année 2013. Comment expliqué de chiffre plutôt bas ?

Selon Procos, cela tient à plusieurs facteurs : « La résilience de ces zones s’explique par le développement des moyennes surfaces, qui tirent aujourd’hui la majorité de la croissance du commerce français, et la forte présence des groupes de distribution, plus résistants à des chocs économiques locaux ou nationaux ».

Les facteurs favorables aux entrées de ville

Selon Procos, le taux de vacance modéré des entrées de ville « témoigne globalement d’un déficit de commercialité de nature plus conjoncturelle que structurelle » ce qui est plutôt une bonne nouvelle pour le commerce de périphérie. Et Procos d'expliquer que ce phénomène est consécutif de 2 facteurs-clés.

  1. La périphérie attire les moyennes surfaces : « Parmi ces facteurs-clés, Procos évoque en premier lieu le fait qu'une « part majoritaire de la croissance de l’activité du commerce de détail résulte désormais du développement des moyennes surfaces, dont les implantations s’opèrent principalement dans les zones commerciales. » Cette tendance au niveau national qui s'exprime depuis une vingtaine d'années, s'illustre par deux chiffres : quand le nombre de moyennes surfaces a progressé de 60% en 20 ans, dans le même temps le nombre total de magasins a diminué de 6%, en France au détriment du commerce de centre-ville ; en 20 ans également, le chiffre d’affaires global des moyennes surfaces a progressé de 84%, contre 65%, pour l’ensemble du commerce. Ces deux constats mis bout à bout confirme bien la tendance générale de ces dernières années : « Un double effet de substitution entre formats de vente et de captation de nouvelles parts de marché s’opère inéluctablement, au bénéfice des grands formats de commerce. »

  2. La périphérie attire les enseignes : L'autre facteur-clé de ces dernières années tient, selon Procos, à la concentration élevée des enseignes en zones commerciales de périphérie d'entrée de ville. « Or, un réseau de distribution peut absorber une perte de chiffre d’affaires d’une partie de ses magasins » ce qui limite d'autant la vacance commerciale. Cette absorption s'opère dans les réseaux soit en consolidant la perte « horizontalement, sur l’ensemble de son parc (les pertes des uns étant compensées par les gains des autres), soit en la compensant verticalement, par les gains réalisés en amont dans la distribution, en particulier, au niveau de l’approvisionnement (massification des achats permettant de bénéficier de diminutions de prix auprès des fournisseurs) et de la logistique (rationalisation des opérations d’allotissement, de stockage, de transport et de livraison) ».
    Autrement dit, l'effet solidaire et organisé du réseau joue un vrai rôle tampon qui vient sécuriser les installations. Résultat : « De manière significative, la vacance commerciale est faible en centre commercial (où le taux d’enseignes nationales est très élevé), moyenne en zones commerciales (où le taux d’enseignes nationales est élevé), et élevée dans les centres villes (où le taux d’enseignes nationales est faible). »
    En chiffres, ce phénomène est particulièrement explicite. La vacance en centre-ville (y compris centres commerciaux de centre-ville) culmine à 7,2% pour une part des enseignes de 36,1%, la vacance des parcs des zones commerciales de périphérie s'établit à 5,5% pour une part d'enseigne de 65%, et la vacance commerciale descend à 3,8% dans les parcs des zones commerciales de périphérie, là où la part des enseignes culmine à 77,3%.

Au top, les entrées de grandes villes et de petites villes

Si chaque ville a bien évidemment ses particularités, globalement la vacance commerciale des zones commerciales de périphérie est plutôt réduite dans deux cas de figures.
En périphérie des grandes villes : Les grandes agglomérations ont l'avantage d'offrir de larges marchés de consommation. La vacance des zones commerciales y est ainsi la plus faible, surtout dans les métropoles (Lyon, Lille, Bordeaux…), où elle ne dépasse pas 4 %. « Ici, les moyennes surfaces de périphérie bénéficient de « l’effet d’agglomération » de ces grands territoires, offrant des débouchés plus que proportionnels à leur poids de population. »
En périphérie des petites villes : Les petites villes ont l'avantage d'offrir des marchés certes plus restreints mais moins concurrencés. « Cette fois, les moyennes surfaces de périphérie profitent de marchés de taille certes plus modeste, mais moins concurrencés. »

Et pour les villes moyennes, la vacance s'établit à 6%. « Dans ces territoires, les effets d’agglomération ne jouent pas suffisamment encore, alors que les effets de la concurrence sont déjà manifestes. »

Les villes où le commerce de périphérie bascule...

Selon Procos, malgré la bonne tenue du commerce de périphérie liée aux facteurs favorables à ce type de localisation, « quelques agglomérations voient toutefois le commerce de leurs zones commerciales basculer. » Deux principales explications sont avancées pour expliquer ce basculement dans la zone rouge d'une vacance commerciale élevée : soit la cause de la désaffection des commerces est « endogène », c'est-à-dire liée à la configuration physique des zones et quelques aménagements peuvent y remédier, soit elle est « exogène », c'est-à-dire liée à un déclin plus général de l'attraction des territoires « auquel cas l’avenir du commerce y apparaît beaucoup plus incertain… »

Dans le détail les agglomérations confrontées à une vacance limitée exclusivement à leurs seules zones commerciales, relèvent de la première catégorie (causes endogènes) et « doivent être recherchées dans la configuration même de ces zones, généralement très fragmentées et éparpillées ou très étalées ».

Parmi ces agglomérations l'on retrouve notamment Abbeville (taux de vacance en périphérie 9,0%, taux de vacance en centre-ville 6,1%), Albi (périphérie 11,0%, centre-ville 5,2%), Dole (périphérie 12,8%, centre-ville 5,0%), Metz (périphérie 9,6%, centre-ville 6,3%), Montceau-les-Mines (périphérie 10,1%, centre-ville 5,3%), Périgueux (périphérie 10,1%, centre-ville 5,4%) ou encore Vannes (périphérie 10,2%, centre-ville 4,3%). « Les collectivités locales ont en théorie la possibilité d’y remédier, à travers notamment des opérations d’aménagement visant à remembrer et à recompacter l’offre. »

Les agglomérations confrontées à un phénomène de vacance globale, affectant l’ensemble de leurs pôles marchands (centre ville et périphérie), relèvent de la deuxième catégorie (causes exogènes). Dans ces villes, « les difficultés du commerce ne font que refléter un déficit plus général d’attraction du territoire, marqué par la conjonction d’une perte de population résidente, d’une perte de population active et d’une baisse générale de revenu, sur longue période. »

Parmi ces agglomérations l'on retrouve notamment Alençon (taux de vacance en périphérie 6,8%, taux de vacance en centre-ville 11,0%), Carcassonne (périphérie 9,3%, centre-ville 11,0%), Chatellerault (périphérie 9,3%, centre-ville 12,7%), Chaumont (périphérie 13,3%, centre-ville 11,0%), Guéret (périphérie 10,0%, centre-ville 19,7%), Lannion (périphérie 9,8%, centre-ville 10,2%), Montluçon (périphérie 12,9%, centre-ville 9,5%), Perpignan (périphérie 10,7%, centre-ville 16,0%), Forbach (périphérie 15,0%, centre-ville 10,2%), Troyes (périphérie 10,9%, centre-ville 9,5%), ou encore Vichy (périphérie 9,3%, centre-ville 12,3%). « Cette fois, les collectivités locales ne peuvent malheureusement y remédier dans l’immédiat, à travers de nouveaux projets commerciaux ou des politiques locales de redynamisation commerciale (de type Fisac). Le marché de consommation doit être recomposé, pour que le commerce puisse être relancé. Et non l’inverse. »
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