Immobilier commercial : repli stratégique des réseaux vers les valeurs sûres

L'étude annuelle sur les commerces en France réalisée en octobre 2011 et publiée le 13 janvier 2012 par le Cabinet spécialisé CB Richard Ellis dresse un portrait assez morose du commerce.
« La conjoncture des commerçants demeure particulièrement délicate et incertaine fin 2011 » note CBRE et « cette tendance devrait se poursuivre en 2012 au vu des prévisions de croissance économique. » Et de fait, les chiffres sont là pour attester que l’évolution des ventes à périmètre constant est « contrainte par la faiblesse de la croissance de la consommation des ménages ».
Certes, en 2010 et au 1er semestre 2011, la conjoncture des commerçants s’est améliorée par rapport à 2008-2009. Ce regain modéré des ventes (+ 1,6 % en 2010 vs + 0,5 % en 2008 et – 1 % en 2009) est du essentiellement à la légère reprise de la consommation des ménages (+ 1,3 % en 2010). Mais les chiffres en progression sont encore loin de renouer avec le rythme de croissance d'avant crise (2000-2007). Les trésoreries des réseaux écornées par la crise rendent la situation financière des commerçants préoccupante.

« La trésorerie des détaillants reste tendue et la Coface rapporte qu’au 1er semestre 2011, la distribution est, parmi les 22 secteurs d’activités observés, celui qui présente la plus forte croissance des faillites d’entreprises en glissement annuel ».
La consommation qui était considérée ces dernières années comme le moteur de l'économie pâtit des conditions économiques mondiales. Les hausses importantes des matières premières rognent sur le pouvoir d'achat et le moral des ménages au plus bas ne devrait pas se relever dans un contexte de plans de rigueur à répétition.

Tous ces éléments conjugués poussent le CBRE à se poser une question : un nouveau cycle de consommation a-t-il débuté ? A cette question, le cabinet spécialisé n'apporte pas de réponse formelle mais il met en parallèle les chiffres et cela se passe de commentaires : « De 1998 à 2007, la consommation des ménages a pratiquement évolué chaque année à un rythme supérieur à la moyenne des 30 dernières années (qui est de + 2 % par an) » note CBRE. Depuis la crise, le rythme de progression est stoppé « après + 1,3 % en 2010, la consommation ne progresserait à nouveau que très modestement en 2011 et en 2012, avec respectivement + 0,7 % et + 1,2 % prévus (source : Oxford Economics). »
Cette tendance à l'économie et à la restriction budgétaire au sein des ménages français a été confirmée récemment par un sondage TNS Sofres / La Matinale de Canal + (lire à ce sujet notre article 67 % des Français envisagent de réduire leurs dépenses dans les prochains mois).

Dans ce climat morose et incertain, CBRE dégage une grande tendance de fonds : les enseignes confrontées à des manques de moyens, préfèrent opter pour la prudence dans leurs plans de développement en concentrant leurs efforts sur des sites stratégiques et dominants au détriment des emplacements secondaires. Cette stratégie de sûreté entrainent de plus en plus un marché à deux vitesses.
D'un côté les locaux bien situés en centre-ville se font de plus en plus rares et chers. De l'autre les emplacements N°2 et les emplacements de périphérie ont du mal à trouver preneurs.

Le dossier complet :

• Partie 1 : Introduction
• Partie 2 : Une offre immobilière commerciale de plus en plus à deux vitesses 
  
• Partie 3 : Le centre-ville, le choix N°1 des réseaux 
  
• Partie 4 : Les centres commerciaux, triés sur le volet par les enseignes  
• Partie 5 : Les valeurs locatives à Paris et dans les grandes métropoles régionales 
  
• Partie 6 : En pratique, comment se calcule la valeur locative d'un emplacement commercial ?  

Dominique André-Chaigneau, Rédaction TOUTE-LA-FRANCHISE©