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Les valeurs locatives à Paris et dans les grandes métropoles régionales

Fluctuation des prix au m² selon les villes

Publié le

Si les valeurs locatives à Paris caracolent en tête des prix les plus élevés de France, en région le montant à payer par m2 et par an fluctue énormément en fonction du potentiel des situations commerciales et de la rareté des offres. CBRE revient dans le cadre de son étude annuelle sur les situations actuelles de Paris et des principales métropoles régionales.

Globalement, l'évolution des valeurs locatives « prime » en centre-ville au premier semestre 2011 sont stables à Paris (10.000€ le m2/an hors taxes et hors charges), à Strasbourg (2.200€), à Bordeaux (2.000€), à Toulouse (2.000€), à Marseille (1.700€) et à Nice (1.700€). Les valeurs locatives "prime" sont orientées à la hausse à Lyon (2 600 €), à Lille (2.300€), à Cannes (2.050€), à Nantes (1.800€), à Aix-en-Provence (1.300€) et à Grenoble (1.200€).

A Paris intra-muros : Le déséquilibre entre offre et demande soutient les valeurs locatives. Boosté par le tourisme et la rareté des grandes et moyennes surfaces, le commerce parisien se porte plutôt bien. « La demande à Paris est portée par le dynamisme des groupes internationaux à la recherche d’emplacements stratégiques et visibles, car la ville reste une vitrine sur le monde » précise CBRE.
Sachant que la pénurie d’offres est toujours forte sur le « prime » et le n°1, la valeur locative s'envole sur les axes moins en vu. Ainsi quand sur l'Avenue des Champs-Elysées ou l'Avenue Montaigne les prix sont restés stables à 10.000€ par m2/an en 2010 et en 2011, Rue Saint-Honoré, Rue de Rennes ou encore Rue des Francs Bourgeois, les valeurs locatives primes ont notablement augmentées passant respectivement de 6.500€ en 2010 à 7.500€ en 2011, de 4.500€ en 2010 à 5.500€ en 2011 et de 3.000€ en 2010 à 4.000€ en 2011.

D'autres axes comme la Rue de Rivoli ou l'Avenue de l'Opéra sont restés stables à 3.500€ le m2/an pour le premier et 3.300€ pour le deuxième en 2010 et 2011.
Dans les quartiers secondaires (hors quartiers des grands magasins, Opéra/Vendôme/Saint-Honoré, Rivoli/Bastille, quartier Latin, le Marais, les Halles et les grands boulevards) les valeurs locatives hors taxes et hors charges fluctuent dans des fourchettes plus raisonnables : de 330 à 600 € sur le boulevard Richard Lenoir, de 530 à 1.100€ Rue de Vaugirard, de 400 à 1.800 € sur le boulevard Malesherbes, de 1.000 à 3.000 € Rue du Commerce ou encore de 1.900 à 2.500 € Rue des Abbesses (chiffres CBRE).
Pour aller plus loin : notre focus franchise en Ile-de-France.

A Bordeaux : Si la communauté urbaine est globalement en essor démographique, et que les commerçants attestent au travers d'une enquête menée par la CCI que leur chiffre d'affaires a progressé au 1e semestre 2011, l'offre en immobilier commercial est sur-dimensionnée par rapport à la demande.
Une situation qui ne devrait encore s'intensifier dans les prochains mois au regard des grands projets d'envergure programmés (Grand Arena, Saint André de Cubzac, Berge du Lac, extension de Mérignac Soleil et de Rives d’Arcins). Les valeurs locatives à Bordeaux oscillent en moyenne entre 1.300 et 2.000€ HT HC/m2/an en N°1 prime, entre 750€ et 1.300€ en N°1, entre 500€ et 950€ en N°1 bis, entre 300€ et 500€ en N°2, et entre 120€ et 220€ en périphérie (chiffres CBRE).
Pour aller plus loin : notre focus Créer sa franchise à Bordeaux.

A Lille : Située juste après Paris et Lyon dans l'échelle des villes où la valeur locative est la plus élevée, Lille est une destination attractive où le commerce bat son plein. Comme le souligne le CBRE, à Lille, « la part des transactions conclues à des valeurs > 1 500 € HT HC/m²/an est plus importante et les axes où de telles valeurs peuvent être atteintes sont plus nombreux (Béthune, Neuve, Grande Chaussée, Lepelletier, etc.) que dans d’autres capitales régionales. »
Par rapport à 2010, les axes « prime » et n°1 lillois ont vu leur valeur locative progresser (2.000€ en moyenne en 2010 contre 2.300€ en 2011).

Et la capitale du Nord n'est pas en reste de projet d'envergure parmi lesquels celui du Lillenium (livrable en 2013) dans le quartier Lille Sud. Les valeurs locatives à Lille oscillent en moyenne entre 1.800 et 2.300 € HT HC/m2/an en N°1 prime, entre 1.500 € et 2.000 € en N°1, entre 800€ et 1.000€ en N°1 bis, entre 600€ et 800€ en N°2, et entre 200€ et 400€ en périphérie (chiffres CBRE).
Pour aller plus loin : notre focus sur le commerce à Lille

A Lyon : D'un côté la Presqu’Ile de l'autre la Part Dieu, à Lyon, les emplacements de premier choix sont pluriels. Dans le quartier de la Presqu'Ile, le commerce plutôt haut de gamme doit composer avec des valeurs locatives élevées en raison de la rareté de l'offre. Et même si l’ouverture du centre commercial régional Confluence (53.000 m²) en 2012 offre de nouvelles opportunités, la commercialisation est déjà quasi bouclée. La rareté entrainant la surenchère, les valeurs locatives s'envolent.

Dans le quartier de la Part-Dieu, l’extension de 15.000 m² du Cours Oxygène livrée en 2010 a permis de maintenir les prix à un niveau plus acceptable, mais là aussi, la demande est forte tant les atouts de la ville dans son ensemble sont nombreux (hauts revenus, croissance démographique, transport de qualité...). Les valeurs locatives à Lyon oscillent en moyenne entre 2.000 et 2.600€ HT HC/m2/an en N°1 prime côté Presqu'Ile et entre 800€ et 1500€ côté la Part Dieu. Pour les emplacements N°1, la valeur locative oscille entre 580€ et 1500€ selon les axes, tandis que pour les N°1 bis, la fourchette s'étend entre 300€ et 1000€ selon les quartiers (chiffres l'Argus de l'Enseigne).
Pour aller plus loin : notre focus A Lyon, la franchise en plein boom !

A Marseille : La cité phocéenne tente de reprendre l'avantage sur la périphérie grâce à des projets nombreux livrables d'ici deux ou trois ans (Terrasses du Port, République, Capelette, Vélodrome, agrandissement du centre Bourse, Docks de la Joliette, Voûtes de la Major).

En attendant les ouvertures de ces nouveaux équipements commerciaux, la valeur locative intra-muros reste élevée en raison d'une offre somme toute assez rare et exigeante. Les quartiers où les opportunités sont les plus intéressantes sont essentiellement situés autour de la rue de la République, alors que la rue Saint-Ferréol s'affirme comme l'artère la plus chère de la ville. Les valeurs locatives à Marseille oscillent en moyenne entre 1500 et 1700€ HT HC/m2/an en N°1 prime, entre 900€ et 1400€ en N°1, entre 500€ et 650€ en N°1 bis, entre 350€ et 450€ en N°2, entre 1 000€ et 1 500€ en centre commercial et entre 200€ et 900€ en périphérie (chiffres CBRE).
Pour aller plus loin : notre focus Marseille : un territoire de choix pour la franchise

A Nantes : L'immobilier commercial nantais souffre d'une pénurie chronique de nouveaux emplacements. Comme le souligne le CBRE, Nantes serait parmi les 10 plus grandes villes françaises intra-muros, « celle qui abrite le moins de m² de grandes et moyennes surfaces. La rareté est criante sur les meilleurs axes ». L'hypercentre manque de place, et la valeur locative s'envole. Les projets d'envergure sont très restreints (création du centre commercial Carré Feydeau de 13.000 m² et extension de 3500 m² du Passage Pommeraye) et ne seront pas opérationnels avant 2013-2014 au mieux.
Le développement du quartier du Bouffay haut-de-gamme et l'extension du centre commercial Beaulieu sur l'Ile de Nantes en 2010 ne suffisent pas à calmer les prix. Les valeurs locatives à Nantes s'établissent en moyenne autour des 1800€ HT HC/m2/an en N°1 prime, et entre 800€ et 1000€ en N°1 (chiffres l'Argus de l'Enseigne).
Pour aller plus loin : notre Focus Nantes, la ville phare du grand ouest

A Nice : Nice avec ses touristes et ses retraités à hauts revenus est une agglomération attractive commercialement parlant. Mais ici, le marché est saturé du fait de la conformation de la ville où les grands axes sont en nombre restreint. Ces éléments font que Nice est l'une des métropoles où la moyenne des valeurs locatives observées est la plus élevée.

Les rares projets commerciaux (Nice Stadium, Gare du Sud) ne suffiront pas à renverser la tendance en centre-ville. Les opportunités seront sans doute plus tangibles au sein du nouveau centre commercial Saint-Jean de Cagnes à Cagnes-sur-Mer (40.000 m²) dont l'ouverture est prévue en 2013. Les valeurs locatives à Nice oscillent en moyenne entre 1300 et 1700€ HT HC/m2/an en N°1 prime, entre 900€ et 2000€ en N°1, entre 250€ et 400€ en N°1 bis, entre 150€ et 220€ en N°2, et entre 250€ et 300€ en périphérie (chiffres FICI CBRE).

A Rennes : Des surfaces trop petites et une saturation des axes convoités par les enseignes, le centre-ville de Rennes connait la pénurie. D'autant que les quartiers secondaires manquent cruellement de projets.
Du coup, le dynamisme de la périphérie l'emporte avec notamment l'agrandissement du centre commercial Grand Quartier (+ 4000 m² en septembre 2011) et l'extension/rénovation du centre Alma achevée fin 2013. Les valeurs locatives à Rennes oscillent en moyenne entre 1 200 et 1 300 € HT HC/m2/an en N°1 prime, entre 850 € et 1 100 € en N°1, entre 220€ et 450€ en N°2, et entre 80€ et 140€ en périphérie (chiffres L’Argus de l’Enseigne, Kermarrec CBRE).
Pour aller plus loin : notre dossier sur le commerce à Rennes

A Toulouse : Là aussi, les enseignes se focalisent sur les emplacements stratégiques et la saturation est atteinte entrainant une hausse significative des valeurs locatives. Et si quelques nouvelles enseignes sont venues s'installer en 2011 en centre-ville, les meilleurs emplacements se font de plus en plus rares.

L'ouverture de nouveaux centres comme Grand Portet – Le Patio (novembre 2011), Espace Gramont (2012) et Grand Portet (2014) devrait permettre aux enseignes de profiter de nouvelles opportunités. Les valeurs locatives à Toulouse oscillent en moyenne entre 1300 et 2000€ HT HC/m2/an en N°1 prime, entre 900€ et 1500€ en N°1, entre 500€ et 1000€ en N°1 bis, et entre 100€ et 180€ en périphérie (chiffres CBRE).
Pour aller plus loin : notre Zoom sur Toulouse : la ville rose reste une valeur sûre pour la franchise

Le dossier complet :

Dominique André-Chaigneau, Rédaction TOUTE-LA-FRANCHISE©


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