Dossier emplacement commercial : Critère 4 : Quels sont vos moyens financiers ?

Comme nous venons de le voir ci-dessus, la rentabilité d'un emplacement N°1 n'est pas toujours évidente. Si les charges de location sont trop importantes, mieux vaut peut-être opter pour un emplacement moins visible mais tout aussi rentable.

Entre le droit au bail, la location des murs, l'aménagement des locaux, etc, l'emplacement commercial occupe un gros poste dans la gestion d'un point de vente en franchise. Avant de signer pour un emplacement N°1, vous devez vous assurer que ce choix est compatible avec votre business plan. Clairement, le pourcentage maximum du prix du loyer par rapport au chiffre d'affaires ne doit pas dépasser selon l'activité entre 5 et 10 % du chiffre d’affaires. Si l'emplacement en vue fait exploser ce pourcentage, mieux vaut alors se rabattre sur un emplacement moins porteur mais aussi moins cher pour réaliser un chiffre d'affaires légèrement moindre mais finalement plus rentable.

Sachant que l'exercice du calcul de la rentabilité est délicat pour une activité qui n'est pas encore lancée, il vaut mieux s'en remettre à un cabinet spécialisé dans ce genre d'expertise pour s'éviter un écueil cuisant.

Pour mémoire, selon les chiffres CBRE 2011, un emplacement N°1 prime à Paris intra-muros coûte en moyenne 10 000 € HT par m2/an hors charges (de 330 à 2 500 € par m2/an pour les axes secondaires). A Bordeaux, il faut compter entre 1 300 et 2 000 € le m2/an en N°1 prime, (750 € à 1 300 € en N°1, 500 € à 950 € en N°1 bis, 300 € à 500 € en N°2, et entre 120 € et 220 € en périphérie).
A Lille, les valeurs locatives oscillent en moyenne entre 1 800 et 2 300 € le m2/an en N°1 prime (1 500 € à 2 000 € en N°1, 800 € à 1 000 € en N°1 bis, 600 € à 800 € en N°2, et entre 200 € et 400 € en périphérie).
A Lyon, il faut compter entre 800 et 2 600 € le m2/an en N°1 prime (580 € à 1 500 € en N°1, 300 € et 1 000 € en N°1bis).
A Marseille, les prix oscillent en moyenne entre 1 500 et 1 700 €le m2/an en N°1 prime (900 € et 1 400 € en N°1, 500 € à 650 € en N°1 bis, 350 € à 450 € en N°2, 200 € à 900 € en périphérie).
A Nantes, les valeurs locatives en moyenne tournent autour des 1 800 € HT le m2/an en N°1 prime (800 € à 1 500 € en N°1).
A Nice, les prix oscillent en moyenne entre 1 300 et 1 700 € le m2/an en N°1 prime (900 € à 2 000 € en N°1, 250 € à 400 € en N°1 bis, 150 € à 220 € en N°2, et 250 € à 300 € en périphérie).
A Rennes, les valeurs locatives s'établissent en moyenne entre 1 200 et 1 300 € le m2/an en N°1 prime (850 € à 1 100 € en N°1, 220 € à 450 € en N°2, 80 € à 140 € en périphérie).
Et à Toulouse, il faut compter en moyenne entre 1 300 et 2 000 € le m2/an en N°1 prime (900 € à 1 500 € en N°1, 500 € à 1 000 € en N°1 bis, 100 € à 180 €).

Tous ces chiffres moyens démontrent que les écarts sont importants entre un emplacement classé et un emplacement non classé. De quoi largement réfléchir si l'on multiplie le nombre de m2 nécessaires avec le prix moyen du marché !

Le dossier complet

• Introduction
• Le concept, un guide pour trouver l'emplacement idéal
• Les critères pour choisir un emplacement ?
  
  • Critère 1 : Quelles sont les caractéristiques de votre zone de chalandise ?
  • Critère 2 : Comment « fonctionnent » vos clients ?
  • Critère 3 : Quelle est votre concurrence ?
• Faut-il investir dans une étude d'implantation ?
  
• Trouver un emplacement, par où commencer ? A qui s'adresser ?
  

Dominique André-Chaigneau, Toute la Franchise©