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Estimer le loyer d’un local commercial

Comment bien calculer en pratique la valeur locative d'un local commercial ?

Publié le

Comment bien calculer en pratique la valeur locative d'un local commercial ? La valeur locative est-elle toujours égale au montant du loyer ? Quels sont les critères à utiliser pour déterminer un prix « juste » et cohérent ? Intéressons nous en détail au montant du loyer d’un local commercial, et à sa fixation.

Fixer la valeur locative avant de déterminer un loyer

Dans le cadre d'un bail commercial, le montant initial du loyer n'est pas réglementé. Le loyer peut donc être fixé librement par les parties au contrat. Sa mention est obligatoire. Toutefois, les prix d'un loyer ne peuvent pas être totalement farfelus, et doivent se rapprocher d'une réalité économique. C'est ainsi que le montant du loyer d'un local commercial est basé sur la valeur locative du bien. Il convient de fixer cette valeur en respectant un mode de calcul précis, revu en 2013.

Le calcul de la valeur locative d'un local professionnel (VLP) ne se base plus sur des règles cadastrales établies en 1970, mais prend désormais en compte une grille tarifaire. Cette grille prend en compte la nature du bien, sa destination, son utilisation, ses caractéristiques physiques. C'est également la situation du local commercial qui permet de fixer le prix, et la « consistance de la propriété ou de la fraction de propriété ».

En clair, trois données interviennent dans le prix de la valeur locative :

1. la surface du local (pondérée, arrondie au m² inférieur)
2. le tarif au m² de la catégorie à laquelle appartient le bien (déterminée en fonction de l'activité principale exercée dans le local)
3. un coefficient de localisation

Le loyer est censé correspondre à la valeur locative des locaux

Une fois la valeur locative d'un local fixée, il est simple de calculer le loyer. Le loyer ne sera pas égal à la valeur locative. En effet, la valeur locative est une donnée « brute » qui intègre le loyer, les charges, taxes foncières... Ainsi, si c'est le locataire qui doit supporter toutes les charges, alors son loyer sera d'autant plus faible. Si au contraire, aucune charge n'est à supporter par le locataire, alors le montant du loyer peut être proche de la valeur locative, et la dépasser, si l'emplacement bénéficie d'un dynamisme commercial fort. Des différences de 20% sont observables pour le montant d'un loyer, si le locataire prend ou non les charges à son compte.

Le montant du loyer initial, fixé par contrat, n'est toutefois pas figé dans le temps, et ce dernier peut évoluer. Le loyer peut par conséquent être progressif, ou faire l’objet d’une indexation annuelle ou trimestrielle. L’indice des loyers commerciaux (ILC), mais aussi l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) servent de base pour le calcul pour la révision d'un loyer. Les loyers ne peuvent pas atteindre des sommets, et la loi vise à protéger le locataire. Ainsi, un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail existent, pour remettre les prix à une valeur juste en cas de problème. Sachez que si le montant du loyer entraine un désaccord, c'est à la commission départementale de conciliation, ou au tribunal de grande instance (TGI) que revient la décision finale.

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Note 4,4/5 - 4 avis
3 commentaires
18/11/2016 08:49:24
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Sylvain Marchal
marchalco@wanadoo.fr
Bonjour , j'ai besoin de votre aide pour fixer un loyer concernant un fond de commerce de tabac de 25m2 en zone commercial à Puy STE REPARADE 13. Par avance merci .
05/02/2016 10:47:28
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brahim grabsi
brahim.grabsi@laposte.net
j ai loue un local commercial avant extension de 87 m2 pour 550 euros hors charges avec un objectif de l augmenter lorsque l extension de 36 m2 se realisera. aujourd hui le magasin a une superficie de 123 m2. quel est le prix au m2 pour augmenter le
01/02/2016 22:35:53
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pierre Marguerit
pierpol31@outlook.com
Bonjour, j'ai local tout commerce (restauration) 180m2 sur Toulouse....quartier Esquirol, rue Baronnie, rue Alsace... je renouvelle le bail et doit fixer un nouveau loyer.Où puis je me renseigner et qui peut m'aider?

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