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L'immobilier commercial des grandes agglomérations françaises

Des évolutions à la hausse...

Publié le

Fin 2012, selon les chiffres CBRE l'Argus de l'enseigne, les valeurs locatives "prime" des principales métropoles régionales sont relativement stables dans leur ensemble à Lyon (2 600 €), Lille (2 300 €), Strasbourg (2 200 €), Bordeaux (2 000 €), Toulouse (2 000 €), Marseille (1 700 €) et Aix-en-Provence (1 300 €). Certaines villes comme Paris (14 000 €), Nice (2 100 €), Nantes (1 800 €) ou encore Grenoble ( 1 300 €) enregistrent toutefois des évolutions haussières.

A Paris, priorité au prime : « Ouvrir une boutique à Paris permet de créer et imposer l’identité d’une enseigne : cette première implantation « flagship » positionne la marque et fonde sa notoriété. Dès lors, les meilleurs emplacements sont très recherchés mais rares. » Le luxe se cantonne ainsi sur le Triangle d’Or (avenues des Champs Elysées, Montaigne, Georges V, la rue et le Faubourg St Honoré) mais également rue de Sèvres dans le quartier St Germain avec des valeurs locatives tirées à la hausse qui peuvent atteindre 10 000 €/m². Les enseignes d’équipement de la personne « mass market » quant à elles répondent à une logique différente. Actives mais très sélectives, « elles ont un développement plus mesuré, leur maillage étant déjà fourni. »

A Bordeaux, le centre-ville objet de toutes les convoitises : Signe de la demande des enseignes, le projet de centre commercial de 29 500 m² Grand Arena Village qui devait prendre place sur les quais de Floirac dans la zone de l’Opération d’Intérêt National Euratlantique a été abandonné. Les enseignes se concentrent plus spécifiquement sur les valeurs sûres de la rue Ste Catherine (arrivée d'Apple et d'Hema), et la rue Voltaire (enseignes moyen / haut-de-gamme). Selon les emplacements, les prix au m2 se négocient entre 1 300 € HT/HC par an et 2 000 € pour les emplacements N°1 "prime", entre 900 et 1 500 €, pour les N°1, entre 400 et 900 € pour les N°1 bis, entre 250 et 350 € pour les N°2, et entre 120 et 220 € en périphérie.

A Cannes, le luxe sur la Croisette, le reste Rue d'Antibes : Internationalement réputée grâce à son Festival du film, Cannes attire les touristes habitués au luxe (65 % de la clientèle touristique est internationale). Le pouvoir d'achat élevé des habitants ajoute à la propension des enseignes de luxe d'avoir pignon sur rue à Cannes, et idéalement sur la Croisette « souvent plus par souci d’image que par rentabilité du point de vente. » Pour les enseignes moyen-de-gamme et mass market, la rue d'Antibes devient plus abordable (arrivée de Jules, Orange et G-Star). « Le chiffre d’affaires moyen des commerces cannois par m² est élevé. D’où une demande de la part des enseignes. Dans un contexte de rareté de l’offre, les valeurs locatives sont orientées à la hausse sur les meilleurs emplacements. » Les prix au m2 se négocient à Cannes entre 3 000 et 5 000 € HT/HC par an pour les N°1 "prime" sur la Croisette, entre 2 000 et 3 500 € pour les N°1 et entre 900 € et 1 200 € pour les N°1 bis.

A Lille, haro sur les emplacements « prime » : « La demande des enseignes nationales et internationales pour les emplacements « prime » tels que la Grand Place, rue de Béthune, rue Esquermoise, rue Grande Chaussée et rue Neuve ne se dément pas ». Parallèlement, le Vieux Lille monte en gamme (réouverture d’Hermès non loin des Mauboussin, Swarovski, Vuitton et Repetto, repositionnement avec une montée en gamme de l’enseigne Héraud. Arrivée d'Erès, et prochainement d'Apple). Les rues n°1 bis et n°2 souffrent toujours d'un déficit d'image (rue de la Monnaie, rue de la Clef), tandis que du côté des centres commerciaux, « Euralille est toujours le performeur » alors que dans les Tanneurs l'intérêt s'essouffle.
Selon les emplacements, les prix au m2 se négocient entre 1 800 € HT/HC par an et 2 300 € pour les emplacements N°1 "prime", entre 1 500 et 2 000 €, pour les N°1, entre 500 et 1 000 € pour les N°1 bis, entre 400 et 600 € pour les N°2, et entre 200 et 400 € en périphérie.

A Lyon, trois zones leaders : « La 2ème métropole française est la cible de développement prioritaire des enseignes internationales après Paris, en raison du pouvoir d’achat élevé et de sa situation géographique limitrophe de la Suisse et de l’Italie. » De ce fait, les emplacements « prime » et n°1 sont convoités, ce qui fait grimper les valeurs locatives. Presqu’Ile et Part Dieu restent les 2 premiers pôles de commerce de la métropole, suivies de St Priest Porte des Alpes Sud. « La plupart des zones commerciales de périphérie souffre plus, concurrencée à la fois par internet et par les hyper-centres (de Lyon et des villes de l’agglomération) ». Confluence qui a ouvert ses portes début 2012 « semble connaître un bon démarrage, notamment grâce à l’accent porté sur le loisir. »
Selon les emplacements, les prix au m2 se négocient entre 2 000 € HT/HC par an et 2 600 € pour les emplacements N°1 "prime", entre 580 et 1 500 € pour les N°1, entre 300 et 1 000 € pour les N°1 bis, et entre 800 et 1 200 € pour les centres commerciaux de centre-ville.

A Marseille, les grands projets forcent à l'attentisme : Capitale de la culture en 2013, Marseille voit fleurir de nombreux projets d’aménagement. « Le quartier de la rue de la République et plus globalement EuroMéditerranée est en pleine mutation. » Et si les axes « prime » comme les rues St Ferréol et Paradis continuent d’attirer les enseignes, notamment internationales, « hormis ce segment « prime », le marché marseillais tourne globalement au ralenti. » La faute essentiellement aux bailleurs qui sur les emplacements n°1 bis et n°2, ne font pas d'effort sur les valeurs locatives, mais aussi des nombreux projets commerciaux en cours construction qui favorisent l'attentisme des enseignes (61 000 m² aux Terrasses du Port, 21 000 m² aux Docks, 45 000 m² à Bleu Capelette, 25 000 m² au Prado, etc). « Ce contexte est donc plutôt propice au gel des décisions en 2013 ».
Selon les emplacements, les prix au m2 se négocient entre 1 200 € HT/HC par an et 1 700 € pour les emplacements N°1 "prime", entre 600 et 1 200 € pour les N°1, entre 500 et 1 200 € pour les N°1 bis, entre 350 et 450 € pour les N°2, entre 1 000 et 1 500 € pour les centres commerciaux, et entre 200 et 900 € pour la périphérie.

A Nantes, branle-bas de combat en centre-ville et suprématie d'Atlantis en périphérie : Dynamique, la métropole nantaise n'échappe pas à la morosité économique : « La concurrence du centre commercial Atlantis et les travaux de réaménagement / piétonisation du centre-ville ne jouent pas, à l‘heure actuelle en la faveur des commerçants » des rues « prime » et n°1 (fréquentation - 7,2 % sur un an – CINA – mais chiffre d'affaires en hausse) ». Les commerces des axes n°1 bis et 2 sont encore moins bien lotis « avec des taux d’effort croissants ». Ceci étant, « suite à leurs piétonisation et l’arrivée de nouvelles enseignes » certaines rues sont de plus en plus recherchées. Le quartier Decré / Bouffay / Château / Cathédrale est également en pleine mutation et voit son commerce prendre un nouvel essor. En périphérie, le centre commercial Atlantis à St Herblain, concentre à lui seul 13 % du chiffre d’affaires commerce de l’agglomération. Son extension de 5 000 m² portant sa surface totale à 43 000 m² devrait encore accentuer son poids, surtout qu'une charte instaurée par Nantes Métropole et la CCI empêche le développement de projets commerciaux en périphérie.
Selon les emplacements, les prix au m2 se négocient entre 1 000 € HT/HC par an et 1 800 € pour les emplacements N°1 "prime", et entre 800 et 1 300 € pour les N°1.

A Nice, plus que jamais haut-de-gamme : « En un an, la valeur locative « prime » à Nice est passée de 1 700 €/m² à 2 000 €/m², avenue Jean-Médecin. » L’offre très limitée explique ce renchérissement. Les centres commerciaux (Nice Etoile, Cap 3000) modernisés et agrandis cette année, jouent également de la carte du haut-de-gamme, tout comme le centre-ville, en partie piéton depuis quelques mois, où se concentre des enseignes de luxe (Louis Vuitton, Chanel, Hermès…).
Selon les emplacements, les prix au m2 se négocient entre 1 300 € HT/HC par an et 2 000 € pour les emplacements N°1 "prime", entre 900 et 1 200 € pour les N°1, entre 250 et 400 € pour les N°1 bis, entre 150 et 220 € pour les N°2, entre 1 000 et 1 500 € pour les centres commerciaux, et entre 250 et 300 € pour la périphérie.

A Toulouse, les enseignes se font plus regardantes : Si les rues « prime » et n°1 sont recherchées malgré des valeurs locatives toujours élevées, la nouvelle tendance pour les enseignes est d'adopter « des comportements plus raisonnés et raisonnables. Malgré une recherche active sur des emplacements « prime », parfois pendant plusieurs années, les investissements ne se font pas à la légère et les budgets sont mûrement réfléchis. » Parallèlement, les valeurs sur les emplacements n°1 bis et 2 tendent à diminuer. « L’offre a longtemps été alimentée par la cession d’indépendants. Actuellement, un rééquilibrage s’effectue entre enseignes succursalistes et indépendants. » Le taux d'effort trop élevé incite les enseignes à abandonner les emplacements « prime » pour se replier sur les centres commerciaux de périphérie comme notamment à Blagnac.
Selon les emplacements, les prix au m2 se négocient entre 1 300 € HT/HC par an et 1 900 € pour les emplacements N°1 "prime", entre 900 et 1 400 € pour les N°1, entre 500 et 850 € pour les N°1 bis, entre 200 et 300 € pour les N°2, et entre 100 et 180 € pour la périphérie.

Le dossier complet

Dominique André-Chaigneau, Toute La Franchise©


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