L'immobilier commercial navigue entre deux logiques

Le 16 janvier dernier, la fédération Procos tirait un bilan en demi-teinte de l'urbanisme commercial en 2013. Des demandes en baisse, mais des autorisations d'exploitation en hausse... l'immobilier commercial navigue entre deux logiques, avec pour les prochaines années, une reprise des projets attendue.

Dans son dossier bilan et perspectives du marché de l'immobilier de commerce, la fédération Procos atteste que l'urbanisme commercial a connu une baisse de forme en 2013, mais les chiffres fournis par Procos soulignent un paradoxe. D'un côté, « la production de l’urbanisme commercial a reculé de 6% en France en 2013 » si l'on se borne aux surfaces soumises à autorisation, mais d'un autre côté, si l'on ouvre le périmètre aux drives et aux projets de moins de 1.000 m², la production est en hausse de 7% par rapport à 2012. Et pour les années à venir ? Selon Procos, « à moyen terme, le marché de l’immobilier de commerce reste dynamique. Le stock de projets détenus par les promoteurs institutionnels livrable d’ici 5 ans s’élève à 6,4 millions de m², en hausse de + 14% par rapport à 2012. Plus de la moitié de ces surfaces ont déjà obtenu leur autorisation administrative. En revanche, les délais des opérations s’allongent ou deviennent plus incertains. » Globalement selon Procos, si le marché de l’immobilier commercial reste dynamique, il se réoriente vers « des actifs ou très sécures ou très profitables. Malgré tout, l’allongement des délais voire l’incertitude grandissante qui pèse sur les dates de sorties des opérations montre que les investisseurs sont plus enclins à suivre cette stratégie que les preneurs. »

2013 : Un bilan de normand, ben oui, ben non !

Selon Procos, la production de l’urbanisme commercial a bel et bien reculé de 6% en France en 2013. « 2.211.310 m² de surfaces commerciales ont été autorisés par les Commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC) et la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) en France métropolitaine. » Ce recul s’explique essentiellement pour Procos, « par une diminution des demandes d’autorisation (2,8 millions de m² déposés en 2013 contre 3,3 millions de m² déposés en 2012), bien que les CDAC et la CNAC ont été plus laxistes en accordant davantage leur autorisation cette année (82 % des m² déposés ont été autorisés en 2013 contre 73% en 2012). » Dans le détail, 76% des surfaces autorisées en 2013 sont des créations, 24% des transferts et extensions (contre respectivement 82% et 18 % en 2012). Globalement, « la moitié des surfaces autorisées concerne la création ou l’extension d’un ensemble commercial, qu’il s’agisse d’un parc d’activités commerciales ou d’un centre commercial. L’autre moitié est relative aux créations et extensions de grandes surfaces, qu’il s’agisse d’hypermarchés ou de supermarchés (21%) ou de grandes surfaces spécialisées en majorité dans le bricolage et la jardinerie (16%), l’équipement de la maison (7 %) ou l’équipement de la personne (5%). » Un bilan en recul donc... mais tout dépend du type de surfaces commerciales comptabilisées ! En effet, selon Procos, « la production de l’urbanisme commercial considéré au sens large (permis de construire accordés pour des drives et des projets de moins de 1.000 m² inclus) atteint pour sa part 4,3 millions de m² en 2013 et apparaît cette fois en hausse de 7% par rapport à 2012. » Comment expliquer cette hausse importante ? Essentiellement selon Procos du fait de l’accélération des ouvertures de drive. Dans le détail, si les opérations de moins de 1 000 m² avec permis de construire accordés restent stables à 0,8 millions de m² en 2012 et 2013, les chiffres des drives ouverts connaissent une forte poussée à 1,3 millions de m² en 2013 contre 0,9 millions en 2012. Au total, quelque 694 drives ont été créés ex-nihilo en 2013 (source Panorama), représentant une surface bâtie totale estimée entre 1,2 et 1,5 million de m² (contre 468 drives créés ex-nihilo en 2012 représentant une surface bâtie totale estimée entre 0,8 et 1 million de m²).

Des prévisions de production en hausse à moyen terme

Selon Procos, les promoteurs reconstituent actuellement leurs portefeuilles de projets, mais ces projets s'inscrivent sur des échéances plus étalées. « Les promoteurs institutionnels, qui représentent environ 25% de la production annuelle effective de nouvelles surfaces commerciales en France, projettent quelques 430 opérations soit 6.416.000 m² de surfaces commerciales livrables à moyen terme. », Selon l’Observatoire de l’immobilier commercial (LOIC) de Procos, « ce volume de m² est de nouveau en hausse, après quatre années consécutives de baisse. » La dynamique est donc bien là, surtout que dans le même temps, peu de projets sont abandonnés. « Le volume de surfaces commerciales en projet abandonnées ou suspendues est même en baisse (- 271.000 m² en 2013 contre - 910.000 m² en 2012). » Ceci étant, Procos constate des délais qui s'allongent : « La part des projets dont la date d’ouverture est indéterminée grimpe à 28% ! »

Dans le détail, parmi les 430 projets en cours, 211 ont déjà obtenu leur autorisation (3.340.000 m² vs 3.000.000 m² en 2012) dont 61% - 2.040.000 m² - ouvriront entre 2014 et 2015. « 93% des surfaces autorisées le sont en périphérie (2.950.000 m²), 1.680.000 m² sous forme de parcs d’activités commerciales, 1.105.000 m² sous forme de centres commerciaux. » Globalement, les projets (autorisés ou non) sont localisés à 22 % des surfaces, en Ile-de-France. Suivent « PACA, Rhône-Alpes et Aquitaine parmi les principales régions contributrices (à hauteur respectivement de 13%, 8,8% et 6,7%). » Globalement, les projets dans chaque région font la part belle aux retail parks de périphérie : « 87% des surfaces en projet, soit 5,6 millions de m², sont localisées en périphérie, toujours plus plébiscitée (83% des surfaces en projet en 2012, soit 4,7 millions de m²). » Parmi ces surfaces, les opérations de parcs d’activités commerciales dominent (3.443.000 m²), suivent les centres commerciaux (1.854.000 m²). Les projets de centres commerciaux de centre-ville ferment la marche avec seulement 1,8% des surfaces en projet, soit 116.000 m².


La fédération Procos représente plus de 260 enseignes, 60.000 points de vente en France, 735.000 emplois, pour un chiffre d’affaires de 93.5 milliards d’euros, soit 35% du commerce spécialisé français.