Location-gérance : définition, fonctionnement et opportunités en franchise

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Sommaire

1. Qu’est-ce que la location-gérance ?

2. Ce que change la loi de 2019

3. Location-gérance vs franchise : la différence fondamentale

4. Quels secteurs et quels réseaux y ont recours ?

5. Ce que le dispositif change pour le candidat

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Qu’est-ce que la location-gérance ?

La location-gérance, également appelée gérance libre, est définie par l’article L.144-1 du Code de commerce comme « tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls. »

Concrètement, le propriétaire du fonds (le bailleur) conserve la propriété. Il perçoit une redevance. Le locataire-gérant, lui, exploite le fonds en son nom propre, assume les charges, les risques et les obligations fiscales et sociales qui en découlent. Il n’achète pas le fonds : il en loue l’exploitation.

Ce contrat est régi par les articles L.144-1 à L.144-13 du Code de commerce. Ces dispositions sont d’ordre public : aucune clause contraire ne peut y déroger, sauf exceptions prévues par l’article L.144-13 du Code de commerce, notamment en matière de crédit-bail.

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Ce que change la loi de 2019

Jusqu’en 2019, l’article L.144-3 du Code de commerce imposait au propriétaire d’avoir exploité personnellement son fonds pendant au moins deux ans avant de pouvoir le mettre en location-gérance.

La loi n°2019-744 du 19 juillet 2019, dite loi de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés, a purement et simplement abrogé cet article. Depuis le 21 juillet 2019, aucune durée d’exploitation préalable n’est plus exigée. Tout propriétaire d’un fonds de commerce peut désormais le concéder en location-gérance dès sa création, sans délai d’attente.

Cette évolution simplifie considérablement le montage pour les groupes qui souhaitent déployer rapidement de nouveaux points de vente via ce dispositif.

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Location-gérance vs franchise : la différence fondamentale

Dans une franchise classique, le franchisé est propriétaire de son fonds de commerce. Il achète le droit d’exploiter une enseigne, investit dans son point de vente et en est le plein propriétaire.

En location-gérance, le locataire-gérant n’est pas propriétaire du fonds. Il l’exploite, le développe, mais ne le possède pas. À la fin du contrat, il repart sans droit à indemnisation, même s’il a contribué à valoriser l’affaire, sauf clause contraire expressément négociée.

C’est cette question de la propriété qui constitue la ligne de fracture entre les deux modèles. Elle a des conséquences directes sur le niveau d’investissement requis, les risques portés et les perspectives de sortie.

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Quels secteurs et quels réseaux y ont recours ?

La location-gérance n’est pas réservée à un seul type d’activité. Elle s’est imposée comme un mode de développement structurel dans plusieurs secteurs, pour des raisons économiques et stratégiques bien précises.

La distribution alimentaire

C’est le secteur qui y a le plus massivement recours. Les grands groupes de distribution ont compris que la location-gérance leur permettait d’irriguer le territoire avec des magasins de proximité, en confiant leur gestion à des opérateurs indépendants très impliqués localement. L’enseigne achète ou possède le fonds et les murs ; le locataire-gérant assure l’exploitation quotidienne.

Ce modèle permet d’accéder au statut de commerçant indépendant sous une enseigne nationale avec un apport nettement inférieur à celui requis pour une franchise classique. C’est un levier de maillage territorial puissant pour les réseaux, et une porte d’entrée accessible pour les candidats.

La restauration rapide et la restauration à thème

La restauration est le deuxième secteur historique de la location-gérance. Plusieurs grandes enseignes de restauration rapide proposent ce dispositif pour l’exploitation de leurs points de vente, notamment dans les emplacements à fort trafic (centres commerciaux, zones d’activité, aéroports). Le locataire-gérant exploite le restaurant sous l’enseigne, paie une redevance et supporte les charges d’exploitation.

Dans ce secteur, la redevance peut représenter une part significative du chiffre d’affaires. La double charge (redevance de franchise + redevance de location-gérance) doit être intégrée dès la construction du business plan.

Les stations-service

Les grands groupes pétroliers ont largement adopté la location-gérance pour l’exploitation de leur réseau de stations-service. Le propriétaire de la station conserve les actifs ; le locataire-gérant assure la gestion quotidienne, vend les carburants et exploite les services associés (boutique, lavage, restauration). C’est un modèle qui offre une visibilité immédiate grâce à la notoriété de la marque, avec des conditions d’entrée souvent accessibles.

Les autres secteurs

La formule s’étend progressivement à d’autres univers : le bien-être et la beauté, la distribution spécialisée, les services à la personne ou encore le commerce de détail alimentaire de niche (cavistes, épiceries fine, boulangeries-pâtisseries). La tendance de fond, confirmée par les données de la Fédération Française de la Franchise, est à la pénétration croissante du modèle mixte (franchise + location-gérance) dans des secteurs qui étaient jusqu’ici exclusivement en franchise.

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Ce que le dispositif change pour le candidat

Pour un porteur de projet, la location-gérance présente trois atouts concrets.

Un apport réduit. Le fonds étant déjà constitué et souvent financé par le réseau, l’investissement initial est significativement plus faible qu’en franchise classique. L’accès à une enseigne nationale peut ainsi s’envisager avec un apport personnel limité.

Un fonds existant. Le locataire-gérant prend la main sur un fonds qui dispose déjà d’une clientèle, d’un emplacement et d’une notoriété. Il ne part pas de zéro.

Un test avant engagement. La location-gérance permet de valider la viabilité d’un emplacement et sa propre capacité à gérer ce type d’activité avant d’envisager un rachat. Certains réseaux imposent d’ailleurs une période en location-gérance avant d’accorder une franchise en pleine propriété.

En revanche, l’absence de droit à indemnisation en fin de contrat et la double charge financière (redevance de gérance + redevances de réseau) sont des points de vigilance à analyser précisément avant de s’engager.

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Questions fréquentes

Qu’est-ce que la location-gérance ?

C’est un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce en confie l’exploitation à un tiers, le locataire-gérant, qui l’exploite à ses risques et périls contre le paiement d’une redevance. Définie par l’article L.144-1 du Code de commerce.

Faut-il avoir exploité le fonds pendant 2 ans avant de le mettre en location-gérance ?

Non. Depuis la loi n°2019-744 du 19 juillet 2019, cette condition est supprimée. Tout propriétaire peut mettre son fonds en location-gérance sans délai d’exploitation préalable.

Le locataire-gérant est-il commerçant ?

Oui. L’article L.144-2 du Code de commerce impose au locataire-gérant d’avoir la qualité de commerçant s’il exploite un fonds de commerce (immatriculation au RCS), ou celle d’artisan s’il exploite un établissement artisanal (immatriculation au RNE).

Quels secteurs proposent le plus de contrats en location-gérance ?

La distribution alimentaire, la restauration rapide et les stations-service sont les secteurs qui y ont le plus massivement recours. Le dispositif s’étend progressivement à d’autres secteurs comme le bien-être, la beauté et les services.

La location-gérance peut-elle mener à l’achat du fonds ?

Oui, si le contrat prévoit une clause de rachat (promesse de vente ou pacte de préférence). En l’absence de clause, le propriétaire n’est pas obligé de vendre à la fin du contrat.

Quelle est la différence entre location-gérance et franchise ?

En franchise, le franchisé est propriétaire de son fonds. En location-gérance, il ne l’est pas : il exploite le fonds appartenant au réseau ou au franchiseur, contre redevance. La location-gérance est souvent utilisée comme un tremplin vers la franchise.