Le centre-ville, le choix N°1 des réseaux - Dossier sur l'immobilier commercial

Tendance à la proximité

Nous l'évoquions récemment dans le cadre de nos articles : La tendance aujourd'hui est de plus en plus à la proximité dans le commerce.

En novembre 2010, le Credoc (Centre de Recherche pour l'Etude et l'Observation des Conditions de vie) publiait les résultats de son étude « Quel commerce pour demain ? La vision prospective des acteurs du secteur ».
Dans cette étude, le Credoc pointait la proximité comme moteur de croissance du commerce de demain (lire à ce sujet notre article Commerce de demain : des grands changements en perspective selon le Credoc).

Quelques mois plus tard, en juillet 2011, Xerfi, le cabinet spécialiste en études sectorielles, publiait ainsi les résultats d'une vaste étude sous le titre « Les stratégies des foncières en immobilier commercial : Quels relais de croissance dans un contexte de consommation atone ? ». Dans cette étude, Xerfi identifiait deux stratégies prioritaires dans le commerce : la proximité (géographique et affinitaire) et la différenciation (lire à ce sujet notre article L'immobilier commercial se cherche de nouvelles stratégies).

L'enquête CBRE publiée en janvier 2011 entérine cette tendance lourde. La proximité est le mot d'ordre des réseaux d'aujourd'hui. Et les premiers à profiter de cette tendance sont assurément les centres-villes... Certes, mais la sélectivité des enseignes est prudente. « En 2010 et au 1er semestre 2011, elles ont concentré leurs recherches sur les axes « prime » et n°1, afin de profiter des flux existants et n’ont pas pris le risque d’essayer d’en créer sur des emplacements moins en vue ».

Clairement, l'hyper-centre prend des allures de Saint Graal. Les artères à fort potentiel sont privilégiées, et ce, malgré le prix exorbitant à payer au m2 ! Comme le souligne CBRE, « la faiblesse de l’offre et la vigueur des coûts d’implantation sur ces sites n’ont pas incité les enseignes à se rabattre sur des axes n°2, lesquels sont restés une fois de plus à la peine ».
Et si les n°1 bis ont dans certains cas mieux tirer leur épingle du jeu, cela n'a été en vérité que par effet d'opportunisme « lorsque les conditions étaient attractives (absence de droit au bail, disponibilité de boutiques d’angles, de bonne taille, etc.). »
Cette stratégie de l'hyper-centre en n°1 sera-t-elle payante ? Pas si sûr si l'on en croit CBRE. Revenant sur les chiffres publiés en mai 2011 par le sondage TNS-Sofres / Carrefour Property (lire à ce sujet notre article Le centre-ville : un lieu toujours aussi cher au cœur des Français !), CBRE insiste sur un point : la proximité c'est bien, la diversité de l'offre en centre-ville c'est encore mieux, mais il reste de gros efforts à faire sur le terrain de l'attractivité des prix.

Or, avec des charges locatives de haut niveaux, les enseignes ne peuvent clairement faire beaucoup mieux... même en temps de crise ! Et cela ne risque pas de s'arranger dans les prochaines années puisque l'offre en hyper centre-ville n'est par définition pas extensible.
Selon Procos, début 2011, « 83 % des surfaces autorisées en France se situent en périphérie et les projets de centres commerciaux de cœur d’agglomération ne représentent que 11 % des surfaces totales en projet. »

Le dossier complet :

• Partie 1 : Introduction
• Partie 2 : Une offre immobilière commerciale de plus en plus à deux vitesses 
  
• Partie 3 : Le centre-ville, le choix N°1 des réseaux 
  
• Partie 4 : Les centres commerciaux, triés sur le volet par les enseignes  
• Partie 5 : Les valeurs locatives à Paris et dans les grandes métropoles régionales 
  
• Partie 6 : En pratique, comment se calcule la valeur locative d'un emplacement commercial ?  

Dominique André-Chaigneau, Rédaction TOUTE-LA-FRANCHISE©