Dossier Immobilier commercial : Une offre immobilière commerciale de plus en plus à deux vitesses

L'offre est abondante et la demande ne dément pas

Le contexte est morose certes, mais cela n'empêche pas les promoteurs de multiplier les constructions de nouveaux ensembles commerciaux. « La croissance du stock reste soutenue » résume CBRE. « De 2006 à 2010, la surface de vente des grandes et moyennes surfaces, qui représentent environ 60 % du parc, a progressé de + 3 % par an en moyenne, soit une évolution plus rapide que celle des ventes ». Si l'offre est abondante, la demande de son côté ne se dément pas.

Comment expliquer cela ?

Selon CBRE, « la France reste un des marchés les plus attractifs pour les enseignes et de nombreux groupes internationaux souhaitent s’y développer ». En parallèle, les réseaux confrontés à la stagnation des ventes à périmètre constant, se doivent, pour continuer de se développer, de miser sur l’ouverture de nouveaux points de ventes.
La demande reste donc forte, mais elle devient de plus en plus ciblée. Pourquoi ? En fait comme le note CBRE, le chiffre d’affaires au m² des 100 premières enseignes en France (- 5,9 % en 2009 et + 1,4 % en 2010 source : PwC – LSA) « reste éloigné de son niveau d’avant crise ». Du coup, les taux d’efforts (ratio des loyers et charges versus le chiffre d’affaires) sont dés lors au plus haut et les enseignes redoublent de vigilance « dans les choix et recherchent les sites les plus en vue dans les zones de chalandise à meilleur potentiel ». Cette situation devrait perdurer en 2012 creusant un peu plus le fossé entre les emplacements stratégiques et les zones délaissées faute de potentiel commercial suffisant.

« Véritable tendance de fond, l’attrait pour les sites commerciaux de centre-ville se poursuivra mais cette demande devra à nouveau composer avec le manque d’offre disponible et le niveau élevé des valeurs locatives. »

La réalité donne la préférence... à la périphérie

Si de toutes évidences, les surfaces de vente en centre-ville voire en centre commercial de centre-ville ont la préférence des grandes enseignes, dans la réalité du marché, les plus fortes évolutions de surface sont à porter au crédit de la périphérie. Certes, les chiffres diffusés par l'Insee font l'impasse sur les petites surfaces de centre-ville trop disparates pour être comptabilisées de façon fiable, et du coup, le profil exact de l'immobilier commercial d'aujourd'hui reste incomplet... mais une chose est sûre toutefois, la périphérie ne s'en laisse pas compter.

La preuve ? Comme le souligne CBRE, « la croissance de l’offre est toujours plus soutenue en périphérie (…) de 2006 à 2010, la surface de vente des grandes et moyennes surfaces, qui représentent environ 60 % du parc, a progressé de + 3 % par an en moyenne, soit une évolution plus rapide que celle des ventes. »
En chiffres, selon les estimations du Panorama Trade Dimensions, ce sont les GMS culture-loisirs qui affichent la progression la plus importante de leurs surfaces de vente (+ 7 % entre 2006 et 2010) mais cette évolution se cantonne sur des petits volumes (660 000 m2 en 2010).

En comparaison, les hypermarchés affichent certes une évolution moindre des surfaces de vente (+ 4 % entre 2006 et 2010), mais ils totalisaient en 2010 quelque 9,75 millions de m2 ! Juste après les hypers, les plus gros consommateurs de m2 sont la GMS bricolage (7,64 millions de m2 en 2010, + 2,9 % entre 2006 et 2010), les supermarchés (6,97 millions de m2, + 0,2 %), les jardineries autonomes (5 millions de m2, + 3,2 %), le hard discount alimentaire (3,45 millions de m2, + 5,7 %), la GMS textile (3,34 millions de m2, + 5,7 %).

Le dossier complet :

• Partie 1 : Introduction
• Partie 2 : Une offre immobilière commerciale de plus en plus à deux vitesses 
  
• Partie 3 : Le centre-ville, le choix N°1 des réseaux 
  
• Partie 4 : Les centres commerciaux, triés sur le volet par les enseignes  
• Partie 5 : Les valeurs locatives à Paris et dans les grandes métropoles régionales 
  
• Partie 6 : En pratique, comment se calcule la valeur locative d'un emplacement commercial ?  

Dominique André-Chaigneau, Rédaction TOUTE-LA-FRANCHISE©