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De l’intérêt pour les locataires de surfaces commerciales de contrôler la reddition annuelle des charges locatives

Faites le point sur la réglementation des charges récupérables en matière de baux commerciaux

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Alors que les charges locatives représentent une part croissante dans les coûts immobiliers supportés par les preneurs et que la loi Pinel, visant à encadrer davantage leur refacturation, est entrée en vigueur en 2014, de nombreux bailleurs sous estiment l’importance de réaliser et communiquer aux locataires la reddition annuelle des charges locatives.

comptesC’est l’occasion pour ces derniers d’obtenir des restitutions financières parfois significatives

La Cour de cassation sanctionne en effet l’absence de régularisation annuelle des charges locatives pour les baux antérieurs à la loi Pinel. Et cette loi est venue accroître la protection des locataires sur les modalités de réalisation des régularisations de charges locatives. 

D’une protection jurisprudentielle des locataires pour les baux conclus avant le 1er septembre 2014, exclus du champ d’application de la loi Pinel ….

Dans un arrêt rendu le jour de l’entrée en vigueur du décret d’application de la loi Pinel, le 5 novembre 2014, la Cour de cassation a jugé que les provisions sur charges versées par le locataire sont sans objet si la régularisation des provisions n’est pas réalisée alors que le bail la prévoit expressément (Cass. 3e civ. 5-11-2014 n° 13-24.451).

En conséquence, la Cour de cassation a prononcé le principe du remboursement intégral des provisions sur charges au locataire et ainsi souligné l’intérêt pour celui-ci de contrôler la régularisation annuelle effectuée par le bailleur.

Dans un arrêt rendu le 9 juin 2015, la cour de Cassation a à nouveau jugé qu’un bailleur doit rembourser les provisions encaissées dès lors qu’il « ne produit aucun justificatif des charges » (Cass. 3ème civ. 9 juin 2015 n°14-13555).

Cette jurisprudence, qui est conforme à la règle de droit commun selon laquelle le créancier doit justifier de sa créance, a été rappelée par le législateur dans le décret d’application de la loi Pinel qui précise à l’article R.145-36 du Code de commerce : « Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».   

… à une protection législative apparue avec la loi Pinel

En adoptant la loi Pinel, le législateur a davantage encore renforcé l’importance de la régularisation des charges en érigeant l’obligation légale de réaliser et communiquer au locataire un état récapitulatif des charges locatives, chaque année, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant l’exercice concerné. 

Une exception a été introduite pour les immeubles en copropriété pour lesquels ce récapitulatif annuel doit être réalisé dans un délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Cependant, l’obligation de réaliser et communiquer la reddition annuelle des charges locatives est encore trop souvent négligé par les bailleurs. 

Les locataires auraient tort de se priver d’une telle opportunité : obtenir des remboursements !

Le délai de prescription qui s’applique dans ce cadre est une prescription quinquennale.

Logo Gouaches AvocatsLes auteurs :

Stéphane Ingold, Avocat, Médiateur, Gouache Avocats

et

Brice Levasseur, Manager Performance immobilière, Ayming

Un petit déjeuner gratuit est organisé le 11 décembre 2018 pour faire le point sur les problématiques liées aux charges refacturées par les bailleurs dans le cadre des baux commerciaux (taxes, travaux, honoraires de gestion, notamment). Il reste quelques places ! Plus d'informations et inscriptions sur le site de Gouache Avocats.


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