Particulièrement couru, notamment en raison de mesures de défiscalisation particulièrement intéressantes, l’investissement locatif n’est cependant pas sans risque. Les courtiers PresseTaux font le point pour anticiper les principaux écueils de l’investissement locatif.
Les risques de l’investissement locatif
Le premier réflexe pour un investissement serein est d’identifier les risques potentiels. « Il existe plusieurs risques financiers liés à l’investissement locatif, avertit Geoffrey Mazouzi, franchisé PresseTaux à Reims, mais qui peuvent être anticipés et évités facilement ». Pour Isabelle Venzal, courtière PresseTaux à Poissy, « un des risques majeurs est la non location du bien ». A cela s’ajoutent les risques de loyers impayés, ceux liés à la fluctuation du marché immobilier, à la perte de valeur d’un bien, à un prix d’achat surévalué ou encore l’impact des revenus fonciers sur le calcul de l’impôt, etc. Les risques de l’investissement locatif sont bien réels et se doivent d’être correctement anticipés pour conserver les avantages de l’opération. Et pour une anticipation optimale, rien de vaut l’expertise d’un professionnel.
Attention à la situation et au prix du bien
Pour investir dans l’immobilier locatif, la première étape est d’acquérir un bien. L’investisseur doit être particulièrement attentif à la localisation de sa future acquisition et à sa valeur. « Le marché immobilier peut s’écrouler et le bien peut ainsi perdre de sa valeur, met en garde Isabelle Venza, d’où l’importance de sa situation géographique : mieux vaut miser sur des secteurs épargnés par les fluctuations du marché de l’immobilier ». Pour Cédric Humbert, courtier PresseTaux à Chevreuse, le risque est aussi d’« acheter trop cher, à avoir un bien qui n’est pas loué et donc à supporter les charges d’emprunt ».
La défiscalisation ne doit pas être la seule motivation
Cédric Humbert insiste sur le fait qu’il ne faut pas « investir dans le seul but de défiscaliser ». Un point de vue partagé par Hervé Grain, courtier PresseTaux à Antony pour qui, « dans le cas d’un produit défiscalisant, il faut être attentif à la rentabilité du projet hors avantage fiscal : celui-ci ne doit être appréhendé que comme un plus et non comme le seul objectif de l’opération ».
Obtenir un prêt cohérent avec son projet
Dans la majorité des cas, un investissement locatif implique un emprunt. Les courtiers en crédit sont les mieux placés pour monter un dossier de prêt cohérent avec le projet et le profil de l’emprunteur, d’autant plus que, comme le fait remarquer Isabelle Venzal, les investisseurs sont généralement « des personnes qui n’ont pas le temps de s’occuper de leur dossier en détail, du fait d’une situation professionnelle trop prenante ». « Sur les questions de l’apport, de la durée et du montage, ajoute Cédric Humbert, nous sommes là pour optimiser l’investissement des particuliers qui souhaitent se lancer dans un projet d’investissement locatif. » Obtenir des conditions de crédit en adéquation à son projet est un prérequis à un investissement rentable.
Se prémunir des vacances locatives et loyers impayés
Pour pallier les risques de non location, il est important d’intégrer une garantie de vacance locative dans son montage. « Dans les montages en défiscalisation, il est souvent prévu une garantie de vacance locative au terme de 45 jours de non location », précise Isabelle Venzal qui préconise de « bien considérer ce risque parce que le propriétaire titulaire du bien doit être en mesure d’assumer le paiement des mensualités du prêt ».
Pour pouvoir assurer ses mensualités, le propriétaire doit aussi être en mesure de percevoir ses loyers chaque mois. Les loyers impayés représentent en effet aussi un risque majeur qui, selon Johan Carré, courtier PresseTaux à Cambrai, « peut être dangereux pour le propriétaire qui n’a pas d’épargne de sûreté ». Pour se préserver de ce risque, les propriétaires ont tout intérêt à contracter une assurance pour loyers impayés conseille Jean-Philippe Journet, courtier PresseTaux à Caudry. A ces risques de loyers impayés et logements vacants s’ajoutent les éventuelles « rénovation et amélioration de biens suite aux départs de locataire peu soigneux », complète Grégory Willay, courtier PresseTaux à Valenciennes.
Bien estimer ses futurs revenus fonciers
Une fois ces risques minimisés par une sélection perspicace du bien et un montage optimisé, l’investissement locatif s’avère particulièrement intéressant. Un dernier risque subsiste cependant comme le précise Grégory Willay qui explique que « l’investissement locatif génère des revenus fonciers qui peuvent également impacter l’impôt sur les revenus : dépassement de tranche, CSG, CRDS… ». Aussi, il convient de bien étudier l’impact de l’investissement sur ses revenus. Pour toutes ces raisons, se faire accompagner par un professionnel dans son projet d’investissement locatif est certainement la meilleure des recommandations.
