La location-gérance en 15 points clés

Sommaire

1. Le principe de la location-gérance

2. L’indépendance du locataire-gérant

3. La redevance versée au propriétaire

4. La durée du contrat

5. Les conditions de résiliation

6. Devenir bailleur : les conditions en 2026

7. Les conditions d’éligibilité du fonds

8. L’obligation de respecter la vocation du fonds

9. De la location-gérance à l’acquisition du fonds

10. La fiscalité de la redevance

11. La publication obligatoire du contrat

12. La responsabilité partagée des dettes

13. Le sort des contrats de travail

14. Avantages et contraintes pour le propriétaire

15. Avantages et contraintes pour le locataire-gérant

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1. Le principe de la location-gérance

Un contrat de location-gérance, aussi appelé « gérance libre », porte sur un fonds de commerce ou un établissement artisanal. Défini par l’article L.144-1 du Code de commerce, il permet au propriétaire d’un fonds de confier son exploitation à un tiers, le locataire-gérant, qui l’exploite à ses risques et périls contre versement d’une redevance.

Le propriétaire et l’exploitant sont deux personnes distinctes, liées par un contrat. Le fonds reste la propriété du bailleur. L’exploitant en assume la gestion quotidienne et le risque économique.

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2. L’indépendance du locataire-gérant

Le locataire-gérant n’est pas un salarié. Il est un chef d’entreprise indépendant, tenu de s’immatriculer au Registre National des Entreprises (RNE) et au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), au plus tard 15 jours après le début de son activité (article L.144-2 du Code de commerce). Il doit mentionner sa qualité de locataire-gérant sur tous ses documents commerciaux : factures, bons de commande, supports publicitaires.

Il gère l’exploitation de manière autonome, encaisse les recettes, supporte les charges et assume les pertes.

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3. La redevance versée au propriétaire

Le propriétaire du fonds perçoit du locataire-gérant, une redevance librement fixée entre les parties. Son montant peut prendre plusieurs formes :

• une somme fixe mensuelle ou trimestrielle,

• un pourcentage du chiffre d’affaires,

• un pourcentage des bénéfices,

• une combinaison des deux.

Cette redevance est obligatoire. Son versement est la contrepartie directe de la mise à disposition du fonds.

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4. La durée du contrat

Il n’existe pas de durée minimale légale pour un contrat de location-gérance. Dans la pratique, la durée d’un an renouvelable par tacite reconduction est la plus courante. Le contrat peut aussi être conclu à durée indéterminée.

La location-gérance sert fréquemment de phase test avant un rachat : elle permet au locataire-gérant de valider la rentabilité d’un concept sur un fonds constitué, avant de s’engager sur une acquisition. Pour comprendre comment ce dispositif fonctionne concrètement dans les réseaux, les obligations réciproques des parties et les formalités à respecter sont détaillées dans notre article dédié.

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5. Les conditions de résiliation

Les modalités de résiliation sont fixées dans le contrat. Deux cas de figure :

• Contrat à durée déterminée : la résiliation avant terme nécessite l’accord des deux parties, sauf clause contraire prévue au contrat.

• Contrat à durée indéterminée : l’une ou l’autre des parties peut y mettre fin avec un préavis dont la durée est fixée contractuellement.

À l’échéance d’un contrat à durée déterminée, le bailleur peut reprendre son fonds sans avoir à verser d’indemnité au locataire-gérant, même si ce dernier a contribué à développer la valeur de l’exploitation.

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6. Devenir bailleur : les conditions en 2026

C’est le point qui a le plus évolué ces dernières années. Depuis la loi n°2019-744 du 19 juillet 2019, la condition d’exploitation préalable du fonds pendant au moins deux ans a été supprimée. L’article L.144-3 du Code de commerce, qui imposait cette obligation depuis 1956, a été abrogé. Tout propriétaire peut désormais donner son fonds en location-gérance dès qu’il le souhaite, sans justifier d’une exploitation personnelle préalable.

Deux conditions subsistent :

• Si le bailleur est locataire des murs : il doit obtenir l’autorisation écrite du propriétaire des locaux, notamment si le bail commercial contient une clause d’exploitation personnelle.

• Si le conjoint participe à l’exploitation : son accord exprès est requis (article L.121-5 du Code de commerce).

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7. Les conditions d’éligibilité du fonds

Le fonds mis en location-gérance doit disposer d’une clientèle propre, réelle et actuelle. Sans clientèle attachée au fonds, il n’y a pas de fonds de commerce au sens juridique, donc pas de location-gérance possible. Ce point est régulièrement rappelé par les juridictions commerciales.

Le fonds doit également répondre aux normes d’hygiène et de sécurité en vigueur et être exploitable dans de bonnes conditions. Le bailleur est tenu de garantir au locataire-gérant :

• la garantie contre les vices cachés,

• la garantie d’éviction,

• la garantie contre la concurrence directe ou indirecte du bailleur.

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8. L’obligation de respecter la vocation du fonds

Le locataire-gérant exploite un fonds dont l’activité est définie. Il ne peut pas la modifier sans l’accord du bailleur. Il doit exploiter le fonds conformément à sa destination initiale, assurer une gestion continue et raisonnable, et maintenir la clientèle.

Il est également tenu d’entretenir le fonds : renouveler le matériel hors d’usage, maintenir les locaux en état. L’objectif est de restituer le fonds dans un état au moins équivalent à celui de l’entrée en jouissance. Un état des lieux contradictoire à la prise en main du fonds est fortement recommandé pour éviter tout litige à la sortie.

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9. De la location-gérance à l’acquisition du fonds

C’est le point que beaucoup de locataires-gérants découvrent trop tard : exploiter un fonds pendant des années ne crée aucun droit automatique d’acquisition. À l’échéance du contrat, le propriétaire peut reprendre son fonds, le vendre à un tiers ou le donner en gérance à quelqu’un d’autre.

Si l’objectif est de devenir propriétaire à terme, deux mécanismes contractuels permettent de sécuriser ce passage :

• La promesse unilatérale de vente : le propriétaire s’engage à vendre le fonds à un prix fixé à l’avance, dans un délai déterminé.

• Le pacte de préférence : il oblige le propriétaire à proposer le fonds en priorité au locataire-gérant avant tout autre acheteur, sans fixer de prix à l’avance. C’est la clause la plus répandue dans les contrats de réseaux.

La promesse synallagmatique de vente est à proscrire : l’administration fiscale peut requalifier l’opération en vente déguisée, avec des conséquences fiscales lourdes pour les deux parties. Pour approfondir ce sujet, notre article sur la location-gérance comme tremplin vers la propriété du fonds détaille les deux clauses et leurs risques respectifs.

Les conditions contractuelles étant déterminantes, il est recommandé de faire rédiger ces clauses par un avocat spécialisé en droit commercial avant toute signature.

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10. La fiscalité de la redevance

Du côté du bailleur, les redevances perçues sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elles sont soumises à la TVA au taux normal de 20%. Le bailleur peut répercuter cette TVA sur le locataire-gérant, à condition que cela soit prévu au contrat.

Du côté du locataire-gérant, la redevance est déductible du résultat fiscal de son entreprise en tant que charge d’exploitation. La TVA acquittée sur la redevance est en principe récupérable.

À noter : le bailleur reste redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) pendant la période de location-gérance, sur la base de la cotisation forfaitaire minimum puisqu’il n’exerce plus d’activité effective. Le locataire-gérant, en tant qu’exploitant du fonds, est également assujetti à la CFE à raison de son activité.

Les conditions fiscales étant complexes, il est recommandé de valider ces points avec un expert-comptable.

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11. La publication obligatoire du contrat

La location-gérance n’est pas une affaire privée entre deux parties. Le contrat doit faire l’objet d’une publication dans un support habilité aux annonces légales (journal d’annonces légales ou support de presse en ligne habilité dans le département du fonds), dans les 15 jours suivant la signature (article R.144-1 du Code de commerce).

Cette formalité déclenche deux effets essentiels :

1. La fin de la solidarité du bailleur : jusqu’à la publication, le bailleur est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant dans le cadre de l’exploitation, y compris les dettes fiscales. Cette solidarité cesse dès la publication.

2. L’ouverture d’un délai de 3 mois pendant lequel les créanciers antérieurs du bailleur peuvent demander au tribunal de commerce l’exigibilité immédiate de leurs créances si la location-gérance met en péril leur recouvrement.

La même obligation de publicité s’applique à la fin du contrat, dans le même délai de 15 jours.

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12. La responsabilité partagée des dettes

Jusqu’à la publication du contrat dans un support d’annonces légales, le bailleur et le locataire-gérant sont solidairement responsables des dettes contractées pour l’exploitation du fonds (article L.144-7 du Code de commerce). Cela inclut les dettes commerciales, mais aussi les impôts directs : impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, cotisation foncière des entreprises.

Après la publication, le locataire-gérant assume seul les dettes liées à l’exploitation. La solidarité du bailleur ne porte plus que sur les dettes nées avant cette publication.

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13. Le sort des contrats de travail

Les contrats de travail en cours au moment de la prise en main du fonds sont automatiquement transférés au locataire-gérant, conformément à l’article L.1224-1 du Code du travail. Il reprend les salariés déjà en poste, avec leurs contrats, leur ancienneté et leurs droits acquis.

L’inverse s’applique en fin de contrat : les salariés recrutés par le locataire-gérant pendant la période de location-gérance sont transférés au bailleur ou au repreneur suivant, sous réserve que le fonds constitue une entité économique autonome dont l’identité est maintenue et l’activité poursuivie. Ce point mérite une attention particulière lors de la négociation du contrat, notamment si le locataire-gérant a constitué une équipe solide.

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14. Avantages et contraintes pour le propriétaire

Ce que le bailleur gagne :

• Il conserve la propriété d’un fonds exploité et perçoit des revenus sans en assurer la gestion quotidienne.

• Il réduit son risque opérationnel en le transférant au locataire-gérant.

• Il élargit son vivier de candidats, notamment dans les secteurs où les apports nécessaires à l’achat d’un fonds sont élevés.

• Il peut promouvoir des profils internes qui connaissent déjà le concept.

Ce qu’il risque :

• Il récupère le fonds dans l’état où il se trouve à la fin du contrat. Une mauvaise gestion peut déprécier son actif.

• Il ne peut pas intervenir dans la gestion du locataire-gérant sans risquer une requalification du contrat.

• Il reste solidairement responsable des dettes jusqu’à la publication du contrat.

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15. Avantages et contraintes pour le locataire-gérant

Ce que le locataire-gérant gagne :

• Il accède à un fonds constitué (clientèle, matériel, droit au bail) sans l’acheter, avec un apport réduit.

• Il teste la rentabilité d’un concept sur des données réelles avant de s’engager sur un éventuel rachat.

• Il constitue un historique bancaire concret : deux ans de bons résultats facilitent l’obtention d’un prêt pour racheter le fonds ensuite.

• Il conserve sa liberté d’entrepreneur sans les coûts liés à la création d’une entreprise ex nihilo.

Ce qu’il risque :

• Il n’a aucun droit automatique au renouvellement du contrat ni à l’acquisition du fonds en fin de contrat.

• Il ne capitalise pas sur la plus-value qu’il crée : si le fonds prend de la valeur, cette plus-value revient au propriétaire.

• Il assume les pertes à ses risques et périls.

• Dans le cadre d’un montage avec un contrat de franchise, il supporte une double charge : redevance de location et redevances de franchise. Cette équation financière doit être intégrée dans le prévisionnel dès le départ.

Pour aller plus loin sur ce dernier point, notre article sur les différences entre franchise et location-gérance détaille les mécanismes du montage hybride et ses implications financières.

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Questions fréquentes

Qu’est-ce que la location-gérance ?

C’est un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce en confie l’exploitation à un tiers (le locataire-gérant), qui l’exploite à ses risques et périls contre versement d’une redevance. Le propriétaire reste propriétaire du fonds.

Le propriétaire doit-il avoir exploité le fonds avant de le mettre en location-gérance ?

Non. Depuis la loi n°2019-744 du 19 juillet 2019, la condition d’exploitation préalable de deux ans a été supprimée. Le propriétaire peut donner son fonds en location-gérance dès qu’il le souhaite.

Quelle est la durée minimale légale d’un contrat de location-gérance ?

Il n’en existe pas. Dans la pratique, la durée d’un an renouvelable par tacite reconduction est la plus courante.

Le locataire-gérant peut-il modifier l’activité du fonds ?

Non, sans accord du bailleur. Il doit exploiter le fonds conformément à sa destination initiale.

Qui est responsable des dettes en location-gérance ?

Le locataire-gérant assume seul les dettes après la publication du contrat dans un support d’annonces légales. Avant cette publication, le bailleur est solidairement responsable (article L.144-7 du Code de commerce).

La redevance est-elle soumise à la TVA ?

Oui. La redevance de location-gérance est soumise à la TVA au taux normal de 20%. Le bailleur peut la répercuter sur le locataire-gérant si le contrat le prévoit.

Le locataire-gérant a-t-il un droit automatique de racheter le fonds ?

Non. Sans clause contractuelle explicite (promesse de vente ou pacte de préférence), le locataire-gérant n’a aucun droit d’acquérir le fonds à l’issue du contrat.

La location-gérance est-elle adaptée à tous les secteurs ?

Elle s’applique à tout fonds de commerce ou artisanal disposant d’une clientèle propre : restauration, distribution, coiffure, services à la personne. Elle ne s’applique pas aux professions libérales ni aux activités sans clientèle attachée au fonds.