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Marché de l'immobilier : 2013 meilleure que prévu dans l'ancien

L'immobilier, qui a enregsitré de meilleurs résultats que prévu en 2013, pourrait poursuivre sur cette voie en 2014.

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Selon le bilan dressé fin février par les notaires, l'année 2013 n'a pas aussi catastrophique que prévu. Les prix et les volumes dans l'ancien ont mieux résisté qu'anticipé. Et cette tendance devrait se poursuivre en 2014.

immobilier vdlf
Après un premier trimestre particulièrement en berne, 2013 devait être l'année de tous les dérapages sur le marché immobilier... et finalement, selon le bilan annuel présenté par les Notaires de France fin février, 2013 n'aura pas été aussi catastrophique qu'annoncé.

Ce bilan confirme la tendance générale à la stabilité notée par les grands réseaux d'agences quelques semaines plus tôt.



Une baisse moyenne des prix de – 1,4 %

En 2013, à l'échelle de la France métropolitaine, la baisse des prix des logements anciens n'a pas dérapé, à - 1,4% sur un an pour les appartements et pour les maisons. « En Province, le recul des prix sur un an est similaire pour les maisons (- 1,4 %) et moins accentuée pour les appartements avec -1,0%. »

Pour les appartements anciens, le prix médian au m2 dans les communes de province de plus de 150.000 habitants connait de grands écarts. Les prix au m2 sont les plus élevés à Nice (3.600 €, - 3,0% sur un an), à Lyon (3.270 €, + 1,7% sur un an), à Lille (3.090 €, + 0,9% sur un an) et à Bordeaux (2.890 €,- 1,4% sur un an). Angers à 1.860 € (- 8,7% sur un an) et Saint-Etienne à 1.090 € (- 9,6% sur un an) affichent les prix les moins élevés.

En l'espace de 10 ans (de 2003 à 2013), les prix des appartements ont bondi de 112% à Bordeaux, 111 % à Lille, 46% à Rennes, 45% à Grenoble, 39% à Angers. Du côté des maisons anciennes, le prix médian de vente dans les agglomérations de province de plus de 150.000 habitants connait également de grands écarts. Là encore, Nice arrive en tête avec un prix de vente médian en 2013 à 460.000 € (- 3,0% sur un an), Toulon à 346.000 (- 3,9%), Grenoble à 314.400 € (+ 1,2%), Lyon à 310.500 € (- 1,2%), Marseille Aix en Provence à 302.200 (- 0,9%). Les villes où les maisons sont les moins chères en 2013 sont Angers à 200.000 € (- 2,6% sur un an), Saint-Etienne à 180.000 € (- 2,5%), Lille à 178.500 (- 0,8%) et Le Havre à 170.000 € (- 6,3%). En l'espace de 10 ans (de 2003 à 2013), les prix des maisons anciennes ont bondi de 72% à Bordeaux, 67% à Lille, 32% à Dijon et 31% à Angers.

En Ile-de-France, le recul en un an est plus marqué qu'en province à – 1,9% pour les appartements et – 1,2% pour les maisons. Les prix des appartements anciens à Paris même reculent de - 1,5% sur un an à 8.140 € le m2 en moyenne. Les arrondissements où les prix sont les plus élevés ont connu les plus fortes chutes de prix en 2013 à l'image du 16e arrondissement (9.070 €/m2, -5,7% sur un an), le 8e arrondissement (9.630 €/m2, - 6,2%), le 2e arrondissement (9.570 e/m2, - 4,3%).

Les arrondissements plus populaires soutiennent les prix. En petite couronne, les prix au m2 des appartements anciens sont en baisse : - 2,0% dans les Hauts-de-Seine à 5.260 € le m2 en moyenne, - 1,9% en Seine-Saint-Denis à 3.200 € le m2 en moyenne, - 1,6% en Val de Marne à 4.190 € le m2 en moyenne. Les prix des maisons anciennes en petite couronne sont également en baisse de - 0,5% dans les Hauts-de-Seine à 568.500 € en moyenne, - 1,5% en Val-de-Marne à 348.800 € en moyenne et - 2,5% en Seine-Saint-Denis à 269.300 € en moyenne.

723 000 transactions en 2013

Selon les chiffres des Notaires de France, « le nombre annuel de mutations a augmenté au rythme moyen de 1% par mois depuis février pour atteindre 723.000 sur l’année 2013 ». Pour l'Ile de France, le nombre de transactions s'établit à 133.800 : « Neuf et ancien confondus, près de 156.000 ventes de logements ont été enregistrées en 2013. L’activité a donc augmenté de 4% en un an, mais elle reste encore inférieure de 10% aux volumes de ventes de ces 10 dernières années. » Tous les départements ne sont pas logés à la même enseigne.

Les variations du nombre de transactions entre 2012 et 2013 s'échelonnent entre plus de 10% de hausse à plus de 2% de baisse. Les départements où les hausses des transactions sont les plus fortes sont notamment l'Aveyron, le Tarn-et-Garonne, le Gers, les Hautes-Alpes, la Savoie, le Cher, la Seine-et-Marne, la Haute-Marne et la Moselle (+ de 10% de hausse). A l'inverse, les départements les plus touchés par les baisses du nombre de transactions (plus de - 2%) sont la Somme, le Calvados, la Marne, la Haute-Saône, l'Yonne, la Nièvre, la Haute-Vienne, la Corrèze, la Loire, la Lozère, l'Hérault et la Corse du Sud.

Pour 2014, stabilité des transactions et baisse de prix

Les notaires rappellent qu’accédants et investisseurs ont besoin de confiance et de visibilité pour réaliser leurs projets.
« Si la conjoncture économique s’améliore et si la stabilité fiscale se confirme, les tendances actuelles devraient se poursuivre en 2014, la lente érosion des prix permettant la remontée du nombre des transactions. »

Autre facteur favorable : L'abattement exceptionnel de 25% sur les plus-values de cession (qui prendra fin le 31 août) pourrait inciter les propriétaires d'une résidence secondaire ou d'un appartement locatif à vendre leurs biens. Ces perspectives 2014 pourraient cependant, selon les Notaires de France « être remises en question aussi bien en cas de mauvaise nouvelle comme une éventuelle remontée des taux d'intérêt, ou de bonne nouvelle à l'image du retour du PTZ dans l'ancien par exemple. » Dans une note récente publiée sur Immonot le 17 mars, les notaires se disent plutôt optimistes pour les mois à venir en terme de nombre de transactions, même si 72% des notaires prévoient une baisse des prix. « En conséquence, il vaut toujours mieux vendre un bien en premier avant d'en acheter un autre. »

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