Budget 2026 et investissement locatif : ERA Immobilier salue un signal positif, mais pointe des mesures encore trop limitées

Si certaines avancées vont dans le bon sens, ERA Immobilier estime que l’ampleur des mesures reste limitée au regard des difficultés structurelles du marché locatif.

Un signal de reconnaissance envers les bailleurs privés

Inscrit parmi les amendements de la partie « recettes » du projet de loi de finances, le nouveau dispositif marque une reconnaissance du rôle central des bailleurs privés dans la production de logements locatifs. Il acte la fin du zonage, longtemps critiqué pour sa complexité, et introduit la possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global, permettant d’abaisser la base imposable. Une avancée réelle, saluée par le réseau, dans un contexte où l’immobilier, et plus particulièrement la construction neuve, demeure fragilisé par plusieurs années de contraintes réglementaires et fiscales.

Logement neuf : un mécanisme fiscal progressif mais encadré

Pour le logement neuf, le dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal annuel modulé selon la vocation sociale du bien. Celui-ci atteindrait 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire, dans la limite de 8 000 euros, 4,5 % pour un logement social plafonné à 10 000 euros, et 5,5 % pour un logement très social, avec un plafond fixé à 12 000 euros.
Ces avantages fiscaux sont conditionnés à un engagement de location de neuf ans et s’appliquent sur l’ensemble du territoire, sans distinction géographique.

Parc ancien : des conditions jugées trop contraignantes

Pour le logement neuf, le mécanisme prévoit un amortissement fiscal annuel modulé selon la vocation sociale du bien. Celui-ci atteindrait 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire, dans la limite de 8 000 euros, 4,5 % pour un logement social plafonné à 10 000 euros, et 5,5 % pour un logement très social avec un plafond de 12 000 euros. L’ensemble est conditionné à un engagement de location de neuf ans et s’applique sur tout le territoire.

« Si ces mesures sont adoptées, elles constitueront un signal encourageant mais leur capacité à provoquer durablement un véritable choc de l’offre reste incertaine. Les niveaux d’incitation proposés apparaissent encore modestes au regard des contraintes économiques, financières et réglementaires qui pèsent aujourd’hui sur l’investissement locatif privé. » tempère Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier.

Le parc ancien reste insuffisamment soutenu

Le traitement réservé au parc ancien suscite de fortes interrogations. L’accès au statut serait conditionné à la réalisation de travaux représentant 30 % du montant de l’acquisition, avec un amortissement plafonné à 10 700 euros, variant selon la nature du logement : 3 % pour un logement intermédiaire, 3,5 % pour un logement social et 4 % pour un logement très social. À Paris, où le prix moyen avoisine 9 700 euros du m², une surface de 40 m² devrait ainsi justifier de 116 400 euros de travaux.

« Cette condition préalable d’un montant très élevé de travaux exclura totalement, de fait, de nombreux bailleurs qui ne bénéficieront d’aucune incitation s’ils n’atteignent pas ce minimum. Cela risque d’être insuffisant pour encourager une part significative des investisseurs dans un contexte de hausse des coûts de rénovation et de durcissement des conditions de financement. » ajoute Eric Allouche.

En l’état, le dispositif demeure trop restrictif dans l’ancien, avec un niveau d’exigence supérieur aux préconisations du rapport Daubresse-Cosson. « Le signal est positif, mais le dispositif ne va pas assez loin. Pour répondre efficacement à la crise du logement et relancer de manière urgente et durable l’investissement locatif privé, le statut du bailleur privé devra être renforcé, pérennisé, et davantage aligné avec les besoins actuels du terrain. » conclut Eric Allouche.