Pourquoi le marché immobilier mondial n’évolue plus à l’unisson

Après l’euphorie post-pandémie, le marché immobilier résidentiel a changé de rythme. Partout dans le monde, les délais de vente s’allongent, les décisions se prennent avec plus de prudence et l’accès au crédit redevient central. Le résidentiel traverse avant tout une phase d’ajustement, marquée par des trajectoires très différentes selon les zones géographiques. États-Unis, Europe et France avancent désormais à trois vitesses.

À travers son analyse des nouveaux équilibres du marché, ERA Immobilier met en lumière ces dynamiques contrastées et les mutations profondes à l’œuvre dans l’immobilier résidentiel.

Le monde à trois vitesses : un diagnostic sans appel

Les États-Unis, un rééquilibrage déjà bien engagé

Le marché résidentiel américain apparaît aujourd’hui comme le plus avancé dans son ajustement. Le stock de logements disponibles est estimé entre 1,3 et 1,5 million de biens, soit environ cinq mois d’offre, un niveau proche de l’équilibre. Après la phase de surchauffe post-pandémie, les délais de vente se sont normalisés et s’établissent désormais entre 32 et 38 jours.

La structure de la demande explique en grande partie cette fluidité. Une baisse d’environ un point des taux d’intérêt pourrait permettre à 5 à 6 millions de ménages supplémentaires d’accéder à la propriété. Surtout, 75 à 80 % des transactions concernent des acheteurs déjà propriétaires, dont une part significative réalise leur acquisition sans recours au crédit.

Sur le plan démographique, l’âge médian des vendeurs se situe entre 63 et 65 ans, tandis que les primo-accédants achètent en moyenne entre 39 et 41 ans. Ces éléments traduisent un marché plus mature, moins dépendant des conditions de financement à court terme.

L’Europe, une normalisation progressive et hétérogène

À l’échelle européenne, la transition est plus lente et marquée par de fortes disparités nationales. Le niveau d’offre se situe en moyenne entre six et sept mois, traduisant un marché encore attentiste. Les délais de vente s’étendent généralement de 50 à 70 jours selon les pays et les grandes métropoles.

La dépendance au crédit reste élevée. Une baisse d’un point des taux pourrait réactiver la demande de 2 à 3 millions de ménages à l’échelle du continent. Les achats comptants demeurent minoritaires, représentant environ 15 à 20 pour cent des transactions.

D’un point de vue démographique, l’âge moyen des vendeurs se situe entre 58 et 62 ans, tandis que les primo-accédants accèdent à la propriété entre 36 et 39 ans. Cette diversité reflète des marchés structurés par des systèmes de financement, des cadres réglementaires et des dynamiques locales très différents.

Comme le résume François Gagnon, président de ERA Europe et ERA France : « En Europe, nous entrons dans une phase de transition plus longue. Les marchés se rééquilibrent, mais à des vitesses différentes selon les pays, en fonction des systèmes de financement, de la démographie et des cadres réglementaires. »

La France, un ajustement plus contraint

Le marché immobilier français se distingue par des contraintes réglementaires et de financement plus marquées. Le stock disponible représente environ sept à huit mois d’offre, avec de fortes disparités entre zones tendues et territoires secondaires. Les délais moyens de vente s’allongent, oscillant entre 70 et 90 jours, et dépassant parfois les 100 jours hors des grandes métropoles.

Les conditions d’accès au crédit demeurent exigeantes. Une baisse d’un point des taux d’intérêt pourrait redonner accès au marché à environ 1,2 à 1,5 million de ménages. Les achats sans recours au crédit restent marginaux, représentant seulement 8 à 12 % des transactions.

Les profils d’acheteurs et de vendeurs traduisent ces tensions. L’âge moyen des vendeurs se situe entre 55 et 60 ans, tandis que les primo-accédants achètent entre 34 et 38 ans, le plus souvent avec un apport personnel conséquent. Le décalage entre les attentes de prix des vendeurs et la capacité réelle des acheteurs contribue à l’allongement des délais et à la complexité des négociations.

François Gagnon souligne cette spécificité : « En France, l’ajustement est plus contraint. Les ménages sont prudents, les conditions d’accès au crédit restent exigeantes et les décisions se prennent sur un temps plus long. Cela renforce plus que jamais le rôle du professionnel comme tiers de confiance. »

La fin du tout-crédit et le retour du pragmatisme

Au-delà des différences géographiques, une tendance de fond se dessine. La période des transactions rapides, largement soutenues par un crédit abondant, appartient au passé. Le marché se recentre sur la solvabilité réelle des ménages.

La comparaison entre les États-Unis et la France illustre ce basculement. Outre-Atlantique, la part élevée d’achats comptants limite la dépendance au financement bancaire. En France, le marché reste fortement tributaire du crédit, faisant de l’apport personnel un facteur déterminant.

Cette évolution modifie la temporalité des projets immobiliers.

Les décisions sont moins immédiates, plus réfléchies, et s’inscrivent dans une logique patrimoniale de long terme. La négociation redevient centrale, au détriment des logiques de volume.

Entreprendre dans l’immobilier en France : où se situent les opportunités ?

Dans ce contexte plus exigeant, le rôle du professionnel évolue. L’ajustement en cours renforce la place du tiers de confiance au cœur de la transaction, en particulier sur le marché français.

Le premier levier concerne le financement. Dans un environnement où le crédit constitue le principal point de blocage, les expertises combinant transaction, accompagnement financier et structuration des projets prennent une importance croissante.

Le second levier repose sur la maîtrise de la donnée. Avec un stock qui s’accumule, la capacité à estimer les biens de manière précise devient essentielle pour réaligner les prix et fluidifier les ventes.

La rénovation énergétique constitue également un axe structurant. Les contraintes réglementaires liées à la performance énergétique transforment une obligation légale en opportunité économique, qu’il s’agisse de conseil, d’accompagnement ou de stratégies ciblées d’achat-revente.

Enfin, l’accompagnement global des ménages s’impose comme un nouveau standard. Dans un marché plus sélectif, acheteurs et vendeurs attendent un conseil élargi, intégrant dimensions juridiques, techniques et patrimoniales.

Marché immobilier mondial – ce qu’il faut retenir en 2026

Le marché immobilier mondial n’est pas à l’arrêt. Il entre dans un cycle plus exigeant, où la vitesse laisse place à la solidité des projets. Les États-Unis ont déjà engagé leur rééquilibrage, l’Europe avance de manière plus progressive, et la France compose avec un cadre plus encadré.

Dans l’Hexagone, cette phase d’ajustement agit comme un révélateur. Elle impose une montée en compétence des professionnels et redonne toute sa valeur à l’expertise et à l’accompagnement.

Pour les entrepreneurs du secteur, l’enjeu n’est plus de multiplier les transactions, mais de sécuriser les projets et d’instaurer la confiance dans un marché devenu plus sélectif. C’est dans cette capacité d’adaptation que se dessinent les opportunités des prochaines années.