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Permettre le développement équilibré de toutes les formes de commerce

Parmi les objectifs de 50 mesures de Sylvia Pinel pour le commerce figure la volonté d'offrir la possibilité à toutes les formes de commerce de se développer de façon équilibrée.

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La France est riche d'une grande diversité commerciale qui s'exprime par de multiples formats (marché, GMS, grands magasins...) de multiples canaux (magasins, internet, VAD...) et de multiples modes d'organisation (franchise, réseau intégré, indépendant...). Pour garantir un maillage territorial équilibré de cette diversité, préserver le commerce de centre-ville et le commerce rural, les outils de régulation en matière d'urbanisme commercial vont être adaptés.


Levier 1 : Adapter le droit de l'urbanisme commercial :

Suite à la loi de modernisation de l'économie (LME) des dysfonctionnements sont relevés un peu partout en France. Face à ces dysfonctionnements, l’Etat va ajuster la législation, pour une meilleure efficacité de l’action publique. Cette adaptation vise à mieux articuler les autorisations d'exploitation commerciale et les permis de construire. Trois évolutions majeures de clarification, de simplification et de mise en cohérence des procédures interviendront d’ici fin 2013 :

  • l’obtention des permis de construire sera conditionnée à la conformité des projets aux autorisations délivrées par les commissions départementales ou nationale ;
  • pour faciliter et accélérer l’émergence de projets commerciaux, les autorisations préalables à la réalisation d’un projet commercial (permis de construire et autorisations des CDAC) feront l’objet d’une instruction globale et simplifiée ;
  • les principales caractéristiques des projets autorisés par les commissions d’aménagement commercial (ex : surface de vente) seront contrôlées après la réalisation du projet.

En parallèle de ces adaptations, une simplification des procédures des documents d’aménagement commercial (DAC) sera menée pour inciter les communes à s’engager dans cette démarche structurante localement. Les DAC seront ainsi intégrés aux Schémas de cohérence territoriale (SCOT), en une seule et unique procédure. Les ajustements législatifs nécessaires seront proposés dans le projet de loi "aménagement logement et urbanisme rénové" (ALUR).

Conjointement à ces premiers aménagements majeurs, le gouvernement a décidé de revoir les critères d’examen des projets en commissions départementales d'aménagement commercial (CDAC) et en Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC). Et afin de limiter le nombre de recours abusifs qui saturent la CNAC, le retrait tardif des recours (parfois le jour même de la CNAC) sera rendu impossible après la notification de la date d’examen du dossier. Il ne sera plus possible également de présenter à plusieurs reprises le même projet, modifié très marginalement dans un intervalle de temps court. Globalement, les recours non motivés seront rejetés.

Le gouvernement souhaite de plus intégrer les "drive" dans l’urbanisme commercial. Considérés comme des entrepôts et non comme des surfaces de vente, les "drive" sont aujourd'hui soumis à aucun système de régulation. "Or, ces équipements participent clairement du commerce et impactent au même titre le territoire sur lequel ils s'implantent." Le gouvernement va donc modifier la donne sur ce point. "Toute implantation de drive fera désormais l’objet d’une autorisation d’exploitation commerciale." Cette mesure sera soumise au Parlement à la rentrée 2013, dans le cadre de l'examen du projet de loi "aménagement logement et urbanisme rénové" (ALUR).

Enfin, désormais, tous les projets présentant une surface de vente supérieure à 30 000m² pourront faire l’objet d’un examen par la commission nationale d’aménagement commercial, qui aura la faculté de s’auto-saisir si elle le juge pertinent.


Levier 2 : Maintenir les commerces indépendants dans les centres-villes en maîtrisant les hausses de loyers :

L'augmentation des loyers pèse lourdement sur les comptes d'exploitation des commerçants et standardise l'offre de centre-ville en repoussant à la périphérie les enseignes locomotives. Face à ce phénomène, le gouvernement souhaite réformer les modalités de révision des loyers pourtant encadrées par la loi mais trop souvent soumises à des dérogations. Cette réforme passe notamment par une régulation des déplafonnements "quelle que soit leur justification" à 10 % par an au regard du dernier loyer acquitté. La deuxième mesure envisagée est d'indexer l'évolution des loyers commerciaux sur une valeur liée à l’activité économique, autrement dit sur la base de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) et non plus comme aujourd'hui sur la base de l'Indice du Coût de la Construction (ICC) corrélé à l’activité immobilière. "Il est ainsi proposé de supprimer l’option entre ICC et ILC : c’est ce dernier indice qui fondera les évolutions du loyer. Cela correspond à une demande forte des commerçants mais également des élus."

Le projet de loi prévoit également pour faciliter la création d’entreprises commerciales, de limiter les frais lors de la première immatriculation d’un commerçant. L’avance de loyer ne pourra ainsi se cumuler avec une demande de constitution de caution et ne pourra pas représenter un montant proportionné au loyer. En complément, l’Etat travaillera, avec Oséo-BPI et les réseaux consulaires, pour élaborer un prêt à moyen terme spécifique pour le financement des droits d'entrée. Il permettra au commerçant de mobiliser ses fonds propres sur d’autres dépenses indispensables à son activité. Ce prêt sera également réservé aux premières immatriculations d’une entreprise exploitant une nouvelle activité.

De plus, la durée des baux dérogatoires actuellement de limitée à 2 ans sera portée à 3 ans. Ces baux spécifiques sont souvent utilisés par les jeunes entrepreneurs pour tester la viabilité économique de leur projet, sans s’engager sur des investissements lourds et durables dans la cadre de baux commerciaux.

Il est également prévu d'instaurer un droit de préférence au profit du locataire commerçant ou artisan en cas de cession du local commercial. La mesure permettra à l’exploitant d’acquérir s’il le souhaite le local qu’il exploite, et d’y poursuivre son activité. Le bailleur, quant à lui, pourra céder le local dans le délai de deux mois faisant suite à son offre si le commerçant ou l’artisan n’est pas intéressé.

Outre ces grandes avancées, le gouvernement propose d'améliorer l'efficacité du droit de préemption. Pour mémoire, ce droit permet aux communes depuis 2005, d’acquérir de façon prioritaire, dans un périmètre déterminé, des fonds commerciaux ou artisanaux, baux commerciaux et terrains dont les propriétaires ont décidé la mise en vente. Après une phase d'évaluation, l'Etat donnera la possibilité à la collectivité de déléguer son droit de préemption à un opérateur dans les mêmes conditions au droit de préemption commercial. Concernant les charges locatives, et face aux hausses régulières, le gouvernement prévoit que le nouveau locataire, à son entrée dans les lieux, dispose d’un état des lieux obligatoire au début et au terme du bail commercial et d’un inventaire précis des charges liées à l’exploitation du local et de leur ventilation entre le bailleur et le locataire, obligatoirement annexé à son bail. En outre, le bailleur devra fournir à son locataire une information annuelle, lisible, sur le montant des charges et les dépenses auxquelles il correspond.

En cas de désaccord entre locataires et bailleurs, les commissions départementales de conciliation des baux commerciaux pourront à l'avenir agir également sur les litiges concernant les baux révisés, les charges locatives et les travaux.


Levier 3 : Accompagner les commerces de type "dernier commerce" et les multi-services :

Les maisons de la presse, les détaillants de carburant, les buralistes ou encore boulangers disparaissent trop souvent en campagne ou dans les quartiers de périphérie. Afin de limiter ces disparitions synonymes de désertification, l’Etat va mettre en place des mesures de soutien optimisant la diversification de leurs activités commerciales. De même, lorsque la pérennité économique des commerces est fragilisée les collectivités locales pourront organiser le soutien à ces commerces. "Ces derniers seront un objectif prioritaire du FISAC rénové."


Levier 4 : Favoriser le développement et le maintien d’une offre de locaux artisanaux et commerciaux dans les quartiers de la politique de la ville :

EPARECA élaborera en 2013 et 2014 un diagnostic et des recommandations d'actions à conduire sur 50 quartiers prioritaires pour conforter la présence de commerces dans les futurs territoires cibles de la politique de la ville, en priorité ceux intégrés dans une démarche de rénovation urbaine. Il sera également créé un partenariat avec les enseignes de la distribution en faveur d'une politique volontariste d'implantation dans les quartiers. Un groupe de travail réunissant les professionnels, sous l’égide du Ministère de l’artisanat, du commerce et du tourisme, en lien avec le Ministère délégué à la Ville, définira les modalités de l’information et de l’implication de la distribution dans ces quartiers. "Il pourra faire toute proposition, notamment en direction des élus pour une fiscalité locale incitative." Enfin, dans le cadre du contrat d’objectif et de performance(COP) 2013-2015 qui sera signé entre EPARECA et ses tutelles d’ici la fin de l’année 2013, l’établissement sera missionné pour conduire les études et programmer de nouveaux locaux commerciaux.


Tout le dossier

Dominique André-Chaigneau, Toute La Franchise ©

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