Marché de l'immobilier : la morosité s'installe

Sur le marché de l'immobilier, les acteurs professionnels des agences immobilières sont habitués aux caprices cycliques du marché. Hausses faramineuses et dégringolades brutales des prix sont la règle dans une carrière d'agent immobilier. Mis à mal par la crise de 2008, le secteur pensait être toutefois reparti sur une pente ascendante depuis la fin 2009 mais la réalité est toute autre.
Les Français interrogés en plusieurs salves de sondage depuis l'été font évoluer à chaque mois qui passe les intentions d'achat à la baisse. Et les marges des intermédiaires encore soutenues jusqu'à ces derniers mois par les hausses des montants des transactions commencent à se réduire du fait de la stagnation des prix...

L'équation aujourd'hui est simple pour les réseaux d'agences immobilières : moins d'intention d'achat + stagnation des prix = moins de rentrées et des marges qui s'effritent. Du coup, la morosité s'installe un peu plus d'avantage sur le secteur.

Des prix à la baisse

Après deux ans de hausse quasi continue, les prix de l'immobilier connaissent depuis l'été l'accalmie. Selon des chiffres récents publiés début octobre par la FNAIM, les prix des logements anciens ont progressé en moyenne sur l'ensemble du territoire de seulement 1 % au 3ème trimestre 2011 par rapport au trimestre précédent, soit moins que l'inflation.

Certes, le montant des transactions n'accuse pas de baisse réelle pour l'instant puisqu'en glissement annuel (3ème trimestre 2010 – 3ème trimestre 2011), le marché a connu selon la FNAIM une progression des prix de 7 %, mais le ralentissement est perceptible. Sur l'ensemble de l'année 2011, la Fnaim estime que la hausse des prix sera globalement comprise entre + 3 % et +6 %. Au sein du réseau Century 21 aussi, l'on note une tendance à la baisse puisqu'en effet le prix moyen des transactions accompagnées par le réseau a diminué de - 2,7 % en France entre le troisième trimestre et les six premiers mois de l'année. Selon Century 21, cette baisse des prix devrait continuer jusqu'à la fin de l'année ce qui portera sur l'année 2011 à une hausse moyenne de l'ordre de 1 à 2 %.
Pour 2012, Century 21 table sur un retour à la stabilité voire un possible retour des hausses puisqu'avec l'augmentation de la taxation des plus-values sur les résidences non principales, il y aura moins de logements à vendre. Des offres plus rares qui devraient tirer les prix vers le haut. Même son de cloche pour le site internet des Notaires, Immonot, qui pointe dans sa dernière enquête de conjoncture publiée que 50 % des études notariales de province anticipent une baisse de prix dans les prochains mois, contre 48% qui penchent vers la stagnation et 2 % une baisse. Pour retrouver de tels chiffres chez les notaires, il faut remonter à l'automne 2009...

Un volume de transactions également à la baisse

Concernant le volume de transactions enregistrées par les professionnels ces derniers mois, il est également unanimement placé sous le signe de la baisse. Ainsi, pour les notaires de France, 45 % des correspondants interrogés dans le cadre de la dernière enquête de conjecture ont constaté un recul important du nombre de compromis.
Chez Century 21, les volumes de vente sont également à la baisse avec une chute de 11% enregistrée au 3ème trimestre. Et selon ce réseau, le marché devrait continuer à se contracter : Century 21 table en effet sur 650 000 à 700 000 ventes cette année, contre 800 000 en 2010. A la FNAIM, les estimations sont un peu plus optimistes puisqu'on estime que le volume des transactions devrait avoisiner les 800 000 ventes pour l'année. Et pour 2012 ? Les professionnels anticipent la poursuite à la baisse. Interrogés sur les perspectives d’évolution du nombre de contrats et compromis signés par leur étude, 51 % des études notariales sondées par Immonot disent miser sur une baisse. Elles n'étaient que 40 % à le penser en début d'été...

Des perspectives moroses pour les prochains mois

Dans les prochains mois, les professionnels ne voient guère d'amélioration de l'activité et ce malgré les taux d'intérêt des prêts immobiliers toujours relativement bas. Comment expliquer ce pessimisme des professionnels ? Plusieurs sondages récents répondent en partie à cette question.
Selon le baromètre Ifop réalisé récemment pour la FNAIM, les Français ne croient pas à la baisse des prix. 44 % des sondés pensent ainsi que les prix vont augmentés et 41 % qu'ils vont stagner à leur niveau actuel. Seuls 15 % des Français pensent que les prix vont baisser. Dans le même temps, les sondés témoignent d'une réelle difficulté à accéder à l'emprunt : seuls 17 % des sondés pensent qu’il est facile d’obtenir un crédit (contre 36 % en décembre 2010).

Un autre sondage Ifop réalisé cette fois pour le site d'annonces Explorimmo, va plus loin. Selon ce sondage, une très large majorité de Français (les 2/3 !) préfère renoncer à un projet immobilier. Le tiers restant (33 %) atteste avoir un projet immobilier d’ici 2 ans (8 % dans les 6 prochains mois, 8 % d’ici un an et 17 % dans les 2 ans). Là encore, 46 % des sondés anticipent une hausse probable des prix dans les prochains mois, contre 36 % qui pensent que les prix devraient rester stables et 18 % que les prix vont baisser.

Quels sont les facteurs invoqués par les sondés qui ont renoncé à un projet immobilier ? A 72 % ces Français estiment que les conditions de prêt resteront défavorables dans les 6 prochains mois et à 52 %, qu'ils n'ont tout simplement pas les revenus suffisants pour être propriétaire. Cet avis est partagé par Century 21 qui confirme que le principal frein à l'achat réside dans le fait que les Français atteignent leur seuil de solvabilité.

Avant tout une dégradation du moral des Français

Si l'ensemble des professionnels atteste d'une atonie du marché s'installant dans la durée, la faute en revient principalement à la conjoncture économique de plus en plus compliquée à cerner pour les Français. Entre les menaces de faillite de Etats, le yoyo des bourses internationales, la menace d'une récession mondiale, la montée inexorable du chômage et la baisse du pouvoir d'achat, les Français ne savent plus quelle stratégie adoptée.
Et si globalement l'hésitation n'est pas nouvelle puisqu'elle a commencé pendant la crise de 2008, les derniers événements internationaux du printemps et de cet été ont poursuivis le mouvement de sape. Pour preuve de la dégradation récente du moral des Français face à l'immobilier, il est intéressant à titre de comparaison, de noter les résultats d'un autre sondage réalisé cette fois par Ipsos pour Orpi en mars dernier. Ce sondage concluait que près de deux Français sur trois (64 %) avaient l’intention de réaliser un projet immobilier, dont 40 % d’ici 3 ans. 38 % des personnes interrogées déclaraient avoir l’intention d’acheter un logement principal (dont 17 % d’ici 3 ans) et 24 % projetaient d’en louer un (dont 19 % d’ici 3 ans). Un Français sur dix (10 %) projetait même d’acheter une résidence secondaire. 47 % des locataires pensaient qu’ils ne seraient jamais propriétaires.

A la question concernant les principaux freins à l’accession à la propriété, les sondés pointaient avant tout des éléments d’ordre financier, dont des prix trop élevés à 83 %, et les difficultés pour obtenir un crédit à 45 %. Une situation qui ne devrait pas s'améliorer les prochains mois... En effet, si les banques n'ont pas fermé le robinet des crédits, elles ont encore durci les conditions d'octroi. Seuls les profils les moins risqués peuvent aujourd'hui espérer obtenir un prêt immobilier à un taux bas. Et cette exigence est montée d'un cran cet été avec la crise des dettes souveraines de Etats européens...Un handicap de plus pour les futurs acheteurs qui ne devrait bien évidemment pas concourir à améliorer l'activité des réseaux d'agences immobilières.

Dominique André-Chaigneau, Rédaction TOUTE LA FRANCHISE ©