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Trouver le bon local commercial : le guide complet

Local commercial : l’essentiel

Publié le
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Comme son nom l’indique, le local commercial est un local qui sert ou servira à l’exercice de votre futur activité commerciale : vous le connaissez sûrement déjà sous le nom de point de vente, commerce, boutique ou encore magasin. 

Trouver son local commercialL’acquisition d’un local commercial se réalise à travers deux principaux types de transaction : 

  • location pure (sans reprise de fonds de commerce existant)
  • Rachat d’un fonds de commerce existant (cession de droit au bail / droit d’entrée). 

Tout au long de votre activité, vous serez lié au propriétaire du local (si vous ne rachetez pas les murs) par un contrat : le bail commercial ou bail classique. Ce contrat unit le propriétaire du local commercial et l’exploitant pour une durée de 9 ans renouvelable tous les 3 ans d’où son nom de bail “3/6/9”. Ce contrat consiste d’un ensemble de règles selon lesquelles aura lieu l’exploitation du bien : la durée, la forme, le loyer et sa révision triennale, les obligations du locataire et du bailleur, les travaux, la résiliation du bail, etc.

Comment bien choisir son local commercial ?

Vous avez sûrement déjà entendu parler de l’expression “l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement”. Cet adage bien connu des experts de l’immobilier renforce l’idée que le choix du local commercial est le critère n°1 dans le succès de tout commerce. Là où un commerçant aguerri avec plusieurs années d’expérience pourra “sentir” en quelques minutes si un local commercial sera rentable pour son activité, un jeune entrepreneur et/ou futur franchisé aura besoin de plus d’accompagnement pour cette recherche qui dure en moyenne entre 3 et 6 mois. De plus, l’emplacement d’un local commercial impacte directement le montant des loyers et donc la rentabilité : plus un local est demandé plus le prix du loyer / achat sera élevé. Il n’est pas rare d’entendre que l’emplacement est tout aussi important que le concept. Pour faciliter et orienter votre choix dans la bonne direction voici nos principaux conseils : 

L’emplacement – un choix stratégique

Lors de votre recherche de l’emplacement idéal que ce soit sur internet ou en visite / prospection sur le terrain, gardez en tête les 4 critères suivants : 

  • L’accessibilité : localisation à proximité des transports en commun, simplicité d'accès à pieds ou l’existence d’un parking etc., tous ces éléments impactent le choix du consommateur pour tel ou tel commerce. Par exemple l’emplacement idéal d’une boulangerie-pâtisserie ou encore d’un bar-tabac sera en face d’une gare pour bénéficier du flux constant en matinée et en soirée. 
  • Le dynamisme de la rue et ses environs : un quartier actif se définit par la présence d’écoles ou de bureaux, mairie et autres services qui drainent du flux. Une rue avec beaucoup de circulation, l’existence d’un feu à proximité du local ou un nombre important de piétons sont autant de critères pour identifier le potentiel de la rue et du quartier.
  • Les commerces voisins : la présence de différents commerces est signe d’un afflux assez important de clients. Il va de soi que selon la nature de votre activité, vous allez avoir une réflexion différente, mais la présence d’un concurrent doit être vue comme positive car cela vous montre un univers de consommation qui est complémentaire voire identique au vôtre. De même, la présence d’un cinéma apportera un flux important de clients pour les restaurateurs par exemple.
  • Les aménagements futurs ou travaux : les éventuels travaux d’aménagement d’une rue peuvent avoir un impact direct sur votre commerce. Si par exemple une rue devient piétonne, cela peut augmenter le flux de clients, en revanche si une rue devient à sens unique, cela sera synonyme de baisse de trafic et donc de flux. Les éventuels projets de rénovations d’immeubles ou l’ouverture d’un centre commercial feront prendre de la valeur à votre local.

Configuration du local

Le choix du local commercial dépend tout d’abord de son utilisation, autrement dit de l’activité de l’entreprise. Le type de local commercial est différent si l’on souhaite y installer une salle de sport, une boulangerie ou encore une boutique de prêt à porter. Afin de définir la typologie de votre local commercial, commencez par créer votre cahier des charges dans lequel vous établissez les notions objectives de votre local. Vous pouvez définir par exemple la surface nécessaire à votre zone de vente, la surface de la zone de stockage, la taille et la visibilité de la vitrine etc.  Un cahier des charges vous permettra de faire un choix objectif en suivant vos besoins et attentes et non vos coups de cœur.

Bien évidemment, le local idéal n’existe pas et vous devrez envisager de faire évoluer votre concept en fonction du local. N’hésitez pas à faire évoluer votre idée au fur et à mesure des opportunités rencontrées, ne vous fermez pas à une belle réussite. Dans cette démarche, faites-vous accompagner par des professionnels qui seront plus à même de vous guider et ainsi de vous aider à réussir dans votre projet.

Le coût versus le CA

Choisir votre local commercial dépend également de votre budget, qui sera établi en fonction du potentiel de ventes et de CA. Le prix du local commercial comprend le coût d’achat ou de location, mais aussi les travaux d’aménagements ou de mise en conformité. La valeur locative d’un local commercial est le prix du marché qui est fixé en fonction de ses caractéristiques et de sa localisation. La valeur locative peut être aussi fixée en fonction de sa commercialité. Par exemple, la valeur d’un local en centre-ville dans une rue passante et ensoleillée aura un prix plus élevé.  Le coût global d’un local commercial comprend :

  • Le prix d’achat ou le loyer
  • Les modalités de remboursement
  • Les charges mensuelles vs. votre budget mensuel prévisionnel
  • Echéances de ROI
  • Les frais de travaux de rénovation
  • Les frais d’aménagement

Comment chercher son local commercial ?

L’immobilier représente un coût très lourd pour une entreprise. Faut-il louer, acheter ou faire construire son futur local commercial ? Une autre question qui apparaitra est de savoir s’il faut privilégier le direct (de particulier à particulier) ou faut-il confier la recherche de votre local à un professionnel de l’immobilier commercial ? Vous avez donc différentes options qui s’ouvrent à vous dans la recherche de votre local, avec chacune ses avantages et inconvénients.

Le particulier à particulier : un choix risqué

La première option, le direct, est intéressante car elle ne comporte généralement pas de prix de commission et cet argument motive beaucoup d’entrepreneurs. Ce gain économique et financier est mis en avant par les sites spécialisés dans la vente directe. Il n’est pas rare de constater que la vente directe profite surtout au vendeur. Ceci se justifie par le fait que les vendeurs surestiment, souvent, leurs locaux et vendent donc à des prix au-dessus du marché. Un particulier qui met en vente son local commercial n’est pas le plus objectif dans l’estimation de son bien (les travaux à prévoir, les réparations et autre nuisances). Tous ces éléments peuvent avoir des conséquences lourdes dans l’exploitation du local par l’acquéreur car cela peut impliquer une perte de temps et d’argent.  Une fois l’affaire conclue, il est très difficile de faire marche arrière sans que cela engendre des frais, bien supérieurs à ceux des honoraires d’un professionnel de l’immobilier. Ce manque de connaissance des prix du marché de la part du vendeur comme de l’acquéreur génère des négociations longues et ardues qui peuvent s’achever par un échec. Un deuxième désavantage est le temps consacré à dénicher et ensuite conclure affaire. La transaction d’achat/ location d’un bien immobilier se fait selon des règles bien précises et il faut avoir de très bonnes connaissances techniques et juridiques. Il ne faut pas négliger le diagnostic technique du bien afin d’éviter des mauvaises surprises qui peuvent s’avérer très coûteuses par la suite. Une autre perte de temps dans ce processus est le fait que certaines fois, les propriétaires des biens font publier leurs offres sans véritable intention de vendre. Leur intérêt est celui d’obtenir une estimation réelle du prix de leur bien sur le marché.

Le professionnel de l’immobilier : un investissement rentable

La deuxième solution : vous avez le choix de vous faire accompagner par un intermédiaire, un professionnel de l’immobilier d’entreprise. Le professionnel de l’immobilier mettra à votre service son expertise, ses connaissances techniques et juridiques dans le processus d’acquisition de votre local commercial. Il sera donc pour vous un éclaireur en la matière et vous fera des propositions personnalisées et adaptées à votre projet. Grâce à cet accompagnement professionnel, vous allez avoir un gain non négligeable de temps, que vous pourrez consacrer à la construction de votre entreprise. Cette solution payante vous offre un choix plus large et surtout avec des vendeurs sérieux et décidés. Le coût des honoraires sera rapidement amorti car vous trouverez facilement le bien recherché. Saisir l’aide d’un professionnel de l’immobilier vous assure un meilleur choix car ses compétences techniques, méthodologiques et juridiques sont à prendre en compte lors de votre recherche. Le professionnel engage sa responsabilité auprès de l’entreprise qui le mandate et sa rémunération en dépend, il se doit donc de sécuriser l’acquisition. Vous pouvez également jouir de sa connaissance du marché de l’immobilier et donc vous allez pouvoir acquérir votre local commercial au bon prix. 

Trouver un local commercial avec unemplacement.com

Comment accéder aux opportunités “off market” ?

La recherche d’un local commercial implique beaucoup d’éléments à prendre en compte et un champ de compétences assez large. Nous avons bien vu que différentes options se présentent à vous comme le bouche à l’oreille (le direct), les journaux locaux avec les petites annonces, les sites internet, les agences immobilières etc.

Les professionnels de l’immobilier commercial vous accompagnent et vous conseillent au sujet des normes techniques et juridiques afin de vous éviter les pièges réservés aux personnes non initiées. Vous allez jouir de leur savoir-faire et de leur connaissance du marché, cela vous garantit le plus souvent le bon prix et les meilleures conditions de négociation. Vous travaillerez main dans la main pour la réussite de votre projet en créant et ajustant votre cahier des charges. Les professionnels de l’immobilier vous ouvrent aussi la porte à des offres exclusives et confidentielles. L’immobilier commercial est directement lié aux cercles d’influences et la réussite de l’acquisition va dépendre de votre connaissance de ce milieu. Il est difficile de se faire connaître dans ce milieu qui reste très discret quant aux bonnes affaires. La plupart du temps, les pépites en termes de locaux commerciaux ne se trouvent pas dans des annonces, on les appelle les offres off market. Cette connaissance est donnée à une poignée de personnes, et il est donc important d’avoir le bon contact au bon moment afin d’accéder aux offres off market. La mise en vente d’un local commercial off market se fait généralement à travers un professionnel qui sera le seul à connaître le mandat de vente et donc la communication se fera dans un milieu très limité. Ce marché off market est le plus intéressant et la plus convoité de l’immobilier commercial car il s’agit le plus souvent des meilleurs emplacements sur le marché et leur nombre est très limité, cela représente environ 10% de l’offre globale.

La  plateforme la plus innovante en immobilier commercial https://unemplacement.com vous propose aujourd’hui d’accéder à ces offres confidentielles. Cette plateforme met en relation les particuliers avec 1700 professionnels de l’immobilier commercial et 180 collectivités locales, ouvrant ainsi les portes à toutes les offres disponibles sur le marché, dont les opportunités off market. Le modèle de cette plateforme est inversé, c’est-à-dire que vous, en tant qu’acquéreur, envoyez votre cahier des charges précis et les professionnels de l’immobilier vous répondent avec des offres adaptées et sérieuses. Les offres qui vous parviennent sont traitées en amont par l’équipe de cette plateforme, elles sont donc qualifiées et vous n’êtes pas pollué par des propositions qui ne vous correspondent pas. Le service de cette plateforme est gratuit pour les acquéreurs, vous ne devez pas engager de frais sur le site.


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