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Le marché de l'immobilier en convalescence en 2011

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Après l'éclatement de la bulle immobilière en 2008, la crise a lourdement touché les réseaux d'agences immobilières. Si ces derniers mois l'activité est clairement orientée vers la reprise ou la stabilisation selon les régions grâce notamment aux taux de prêts immobiliers historiquement bas, la prudence est toujours de mise chez les professionnels de l'immobilier.

Un regain d'activité depuis fin 2009

Globalement, après plusieurs trimestres particulièrement austères sur le marché de l'immobilier, tous les acteurs de la profession attestent toutefois d'un vrai rebond des ventes depuis la fin 2009. En 2010, l'embellie s'est confirmée avec une hausse globale des transactions estimée selon les notaires de France aux environs des 17%. Cette hausse renoue avec les niveaux de transactions d'avant crise. Ce retour de la confiance se traduit notamment par des mises sur le marché plus nombreuses. Les propriétaires envisagent de nouveau, sinon sereinement du moins sans trop d'inquiétudes, de pouvoir revendre leurs biens pour en acheter des plus grands plus chers.
Sur le premier trimestre 2010, ERA Immobilier constate des mises en vente toujours en repli mais moins marqué qu'en 2009 (-10% contre -22,5% en 2009) et un volume de transactions en progression confirmée (+18%). Les délais de vente tendent quant à eux à diminuer. Le deuxième et le troisième trimestre 2010 confirment pour ERA immobilier ces premières orientations, en comparaison des périodes équivalentes en 2009. Le nombre de mises en vente a cessé de reculer pour se stabiliser. Le volume de transactions poursuit sa progression de 11,7% et 10,8% sur les deuxième et troisième trimestre 2010 respectivement. Les délais de vente continuent de se contracter pour perdre 17 jours sur le deuxième trimestre et 14 jours sur le troisième trimestre 2010. Ce retournement de tendance après les affres des Subprimes redonne du baume au cœur des professionnels, même si de l'avis de tous la situation reste fragile.

En effet, acheter un bien immobilier reste pour la plupart des Français largement lié à l'évolution de leur pouvoir d'achat. Face à un taux de chômage toujours important et à des incertitudes économiques récurrentes, le moral des Français ne suit pas toujours ! 2010 reste en ce sens une année de transition dans le secteur de l'immobilier avec un retour à la confiance en l'avenir encore fortement marqué par la fin de crise s'étirant en longueur.

Des prix de vente à la hausse

Selon l’indice Notaires de France/INSEE, le prix des logements anciens a reculé de 5,6% en Ile de France et 3,5% en Province sur l’année 2009, appartements et maisons confondus. En ce qui concerne le neuf, la Fédération des Promoteurs Constructeurs annonce une progression des prix de 4,2% en 2009 au niveau national. Pour 2010, globalement la tendance est à la hausse notamment grâce à la baisse des taux d'emprunt mais toutes les régions ne sont pas logées à la même enseigne, loin s'en faut ! Là où la région parisienne fait carton plein et enregistre des hausses de plus de 15% dans certains quartiers en forte demande intra-muros, d'autres villes moyennes déchantent. Sur la France entière, selon la FNAIM, au troisième trimestre 2010 « la baisse des prix, seulement perceptible sur près d'un quart du territoire, cède la place à une stabilité des prix et à de nouvelles hausses. »

Pour la Fédération, les prix de l’immobilier ancien ont augmenté de 1,5% en 2010 (+7,6% pour les appartements, +3% pour les maisons) mais les chiffres divergent selon les réseaux d'agences immobilières. Certains indiquent en effet que les estimations de la FNAIM sont largement en-dessous de la réalité qui serait plus de l'ordre de +9% en 2010. Malgré ces divergences de chiffres, une chose est sûre : le marché retrouve peu à peu des couleurs. Chez Era Immobilier par exemple, l'enveloppe moyenne d'achat est passée au niveau national de 198 694 € en 2008 à 186 000 € en 2009 pour remonter en 2010 à un montant estimé de 207 165 €. Pour le réseau Orpi, l'année 2011 ne verra pas d'augmentation forte des prix. Selon les résultats d'une enquête menée fin 2010 auprès des 1200 agences Orpi, entre septembre 2009 et septembre 2010, le prix de vente moyen des biens a augmenté de 4,8%.
Dans le même temps, le délai de vente a diminué de 7% signe d'une réelle reprise du marché. Mais ces chiffres généraux cachent de grandes disparités selon Orpi. Ainsi, les résultats de l'enquête nationale menée par le réseau montrent que « si les délais de vente ont fortement diminué dans certaines grandes agglomérations entre septembre 2009 et septembre 2010 (-40% à Lille, -62 % à Paris, -26% à Strasbourg, -33% à Lyon), ils ont subit de fortes augmentation à Brest (+140%,), Toulouse (+30%) et Toulon (+68%). Comme le souligne le réseau sur son site internet, « l'évolution des prix de vente en va de même : à Paris Orpi observe une hausse de 11% sur la même période. Cette hausse encore plus marquée à Lyon avec 14% d'augmentation des prix et très relative à Nice où les prix n'ont " gonflé " que de 4%. » Chez Solvimo, le chiffre d'affaires moyen par point de vente était en augmentation de 18,50% sur les neufs premiers mois de 2010, comparé à l'année précédente, et les résultats sont même équivalents à ceux constatés avant la crise.

Une année 2011 optimiste

Pour 2011, les incertitudes demeurent. En effet, avec la fin des avantages fiscaux et la remontée des taux d'intérêt depuis décembre 2010, la situation en 2011 sur le marché de l'immobilier reste très marquée par l'incertitude... La FNAIM prévoit une hausse comprise entre 3 et 6% selon que les taux de prêts vont augmenter doucement ou rapidement. Dans les autres réseaux, les chiffres divergent entre la stabilité et une hausse modérée de quelques %.
Mais la profession se veut tout de même optimiste en s'appuyant notamment sur les chiffres à la hausse des mises en vente de ces derniers mois. Un optimisme qui redonne du baume au cœur des réseaux d'agences en franchise dès 2009, comme l'attestait le réseau ERA Immobilier dans un communiqué datant de la fin 2009 : « ERA Immobilier comptabilise – sur les 10 premiers mois de l’année – 25 nouveaux points de vente pour un total d’environ 350 agences. » Et le communiqué d'ajouter : « après une relative désaffection pour le secteur suite au marasme financier des subprimes, le réseau a pu constater le retour massif de candidats à l’entreprenariat en franchise immobilière lors de sa présence sur les salons professionnels dédiés ». Ce retour de la confiance permet au réseau d'afficher des ambitions claires : ouvrir d’ici à 2011 une cinquantaine de points de vente afin de conforter son maillage et conquérir de nouvelles régions.
Chez Avis Immobilier, un réseau de plus de 160 agences, l'on croit aussi en l'avenir. Ce réseau à la notoriété forte affiche lui aussi de grandes ambitions : atteindre 300 agences à l'horizon 2015 ! Pour y parvenir, Avis Immobilier va lancer en 2011 un nouveau concept d'agences qui s'accompagnera d'un rajeunissement de l'identité visuelle. Chez Foncia (500 agences en propre et plus de 100 agences franchisées), l'heure est à la séduction de nouveaux partenaires franchisés grâce notamment à un droit d'entrée revu à la baisse (de 23 K€ à 18 K€) avec pour but de « réduire l’investissement initial du candidat pour lui permettre d’intégrer un réseau immobilier d’envergure national ». Chez Solvimo Immobilier, la jeunesse du réseau créé en 2003 n'empêche pas là aussi de voir grand ! En effet, Solvimo qui comptait 160 agences en juin 2010 maintient ses objectifs de 500 agences en franchise d'ici l'année 2014 !

Un marché régulé

Selon les professionnels de l'immobilier, après coup, la crise qui a touché de plein fouet l'immobilier au dernier trimestre 2008 et aux deux premiers trimestres 2009 a eu en quelque sorte un effet salutaire. En effet, avec un prix des biens qui avait quasiment doublé en 10 ans, la situation devenait difficilement tenable en France. Face à une pénurie de plus en plus flagrante de logements et à des prix artificiellement gonflés, les ménages n'avaient plus vraiment d'issues. Surévalués, les prix de l'immobilier se devaient donc de retrouver la raison. Le deuxième effet induit de la crise a été la régulation naturelle d'un secteur d'activité en trop plein d'euphorie. Les opportunismes de certains ont ainsi été brisés.
Les agences en réseau, qui ont pu s'appuyer sur le professionnalisme de sélections rigoureuses mais aussi de formations et de gestion au quotidien performantes ont fait la différence. Quand bon nombre d'agences isolées ont été obligées de mettre la clé sous la porte ou de réduire considérablement la voilure, les réseaux de franchise en immobilier eux ont su réagir en développant des méthodes et des outils permettant d'adapter les offres et mieux rebondir. La diversification a également largement été la règle dans les réseaux. Le marché ainsi épuré connait désormais de nouveau un vrai potentiel de développement sachant que 60% des Français ne sont pas propriétaires et que la pierre reste l'un des investissements refuges les plus cités dans de nombreux récents sondages.
Le secteur a donc encore de beaux jours devant lui.

Retrouvez les réseaux sur le site franchise agence immobilière

Dominique, TOUTE LA FRANCHISE©

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