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Immobilier : une année 2014 mitigée

Après un début d'année noir, fin 2014 redresse la barre

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Dernièrement, la Fnaim a dressé un bilan mitigé de l'activité immobilière en 2014. De son côté, le Nouvel Observatoire des prix immobiliers LPI pointe de fortes variations de prix selon les régions... et quelques signes d'une amélioration côté activité.

l'immobilier flanche mais ne rompt pas en 2014 Le bilan FNAIM des marchés du logement en 2014 dévoilé en décembre fait ressortir une année peu dynamique où les écarts de prix se sont creusés. « Nos professions ont connu une année 2014 chahutée. Il leur a fallu batailler ferme pour que soit amendé le projet de loi ALUR. Mais, au final, le pire a sans doute été évité et des avancées significatives ont été obtenues pour nos métiers, notamment avec la création du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI) et l’extension de la formation professionnelle », résumait Jean-François Buet, président de la FNAIM, lors de la présentation officielle du bilan 2014.

Globalement, selon Jean-François Buet, « le nombre de ventes est resté faible dans le parc existant et s’est effondré dans le neuf. Côté prix, si les villes à forte attractivité tirent leur épingle du jeu, les autres accusent un net repli, encore accentué dès que l’on s’éloigne du centre vers la périphérie ». Dans le détail, sur l'année 2014, environ 720.000 logements existants ont été vendus. « C’est un peu mieux qu’en 2013 (718.000) mais bien en retrait par rapport à 2011 (802.000) et surtout 2004 (823.000). »

En VEFA, le recul des ventes est rien de moins qu'impressionnant. « Dans le neuf, le nombre d’appartements et de maisons de promoteur vendues sur plan (c'est-à-dire en l’état futur d’achèvement) ne devrait pas dépasser 85.000 en 2014, contre 89.315 en 2013, 115.285 en 2010 et 127.017 en 2007. Ces ventes en VEFA n’atteignent donc, cette année, que 67% de celles du pic de 2007. Elles représentent, par ailleurs, moins de 12% des ventes du parc existant, contre 15,7% en 2007. »

Bien évidement, les effets de la crise se ressentent bien là. Pourtant, les taux des emprunts n'ont jamais été aussi bas : En moyenne, « le taux fixe était à 2,85% au 3e trimestre 2014, soit – 9,2% sur un an et - 28,2% par rapport à 2011. » Cette baisse des taux a permis aux acquéreurs de réduire la durée de leur crédit (17,5 ans au 3e trimestre 2014, soit -14 mois par rapport à 2011).

Cela a également permis d'acheter des m² supplémentaires dans les secteurs où les prix ont baissé. «
Ainsi, par rapport à 2011, le pouvoir d’achat immobilier s’est accru de 8 m² à Lille et Toulouse, 10 m² à Montpellier, 15 m² à Dijon… » Malgré ces conditions avantageuses, la profession a bien senti « le défaut de confiance des ménages, dû à la faible croissance de l’économie et au fort taux de chômage. Ainsi, le flux des nouveaux crédits à l’habitat des ménages est de 128,7 milliards d’euros au 3ème trimestre 2014, soit un recul de 5,6% sur un an. »

En 2014 aussi, les prix des logements du parc existant « ont poursuivi leur repli (- 1,7%) mais à un rythme ralenti en comparaison avec 2013 (- 2,9%). » Par rapport à 2011, selon les calculs de la Fnaim, la baisse moyenne globale est de - 3,8% avec un prix moyen ressortant à 2.456 euros/m² en 2014 contre 2.499 euros/m² en 2013. L’Indice des prix FNAIM retrouve ainsi en 2014 quasiment son niveau de 2007 pour les appartements et celui de 2008 pour les maisons, soit les prix d'avant crise.

Dans le détail, selon la Fnaim,
la baisse est plus prononcée pour les appartements (- 2,0%) que pour les maisons (- 1,5%). « En Ile-de-France (- 1,8%), elle est quasi-uniforme sur tous les types de biens et reste inférieure à celle de 2013 (- 2,5%). En province (- 1,7%), elle s’atténue également par rapport à 2013 (- 3,0%) mais ce recul est plus net dans les appartements (- 2,1%) que dans les maisons (- 1,5%) ».

Ces grandes tendances connaissent des variations importantes selon la localisation des biens. Ainsi, mise à part Bordeaux qui se distingue par une forte hausse des biens (+
4,5% entre 2014 et 2013), toutes les autres villes en progression restent dans une fourchette de hausse allant de + 2,5% à + 0,5%. Il en est ainsi de Strasbourg, Nîmes, Nice et Clermont-Ferrand. Caen à + 0,4% et Nantes à + 0,1% ferment la marche. D'autres villes connaissent aussi à l’opposé, une baisse supérieure à 3% sur l’année comme notamment Dijon, Nancy et… Paris !

Globalement, en 2014, les prix au m2 dans l'ancien reculent de 0,4% après une baisse de 0,5% en 2013. Près de 70% des villes de Province de plus 100.000 habitants terminent l'année en repli.

Dans le neuf, les prix de vente des appartements en VEFA se sont contractés de - 0,9% au 3e trimestre 2014 par rapport au 3e trimestre 2013, s’établissant à 3.886 euros/m2. « Les maisons de promoteur, au contraire, sont en hausse de + 4,6% sur la même période, le prix moyen atteignant 259.688 euros. »

Des prix à plusieurs vitesses selon l'Observatoire des Prix immobiliers

Selon les derniers chiffres publiés par l'Observatoire LPI le 27 janvier dernier, le prix du m2 varie de 1 à 10 selon les régions.

Parmi les départements les moins chers (26% du total avec un prix moyen de 1.200 à 1.300 €/m²) l'on retrouve notamment l'Ariège, les Vosges, les Ardennes ou la Haute-Marne. Juste après, 30% des départements dont le Haut-Rhin, la Moselle, le Cantal affichent un prix moyen de 1.600 à 1.800 €/m². Viennent ensuite 21% des départements comme le Nord, la Somme, la Seine-Maritime avec un prix moyenn de 2.000 à 2.200 €/m², puis 11% des départements qui affichent des prix moyens entre 2.600 et 3.000 €/m². Au delà de ces prix, seuls 7% des départements dont les Alpes-Maritimes ou la Haute-Savoie se situent entre 3.400 et 3.900 €/m². Les 5% restants (plus de 4.000 €) sont tous des départements franciliens. L'amplitude de variation est de 1 à 10 pour les prix des appartements anciens, alors que du côté des maisons, l'amplitude des prix est légèrement inférieure (de 1 à 9).

Globalement sur 2014, LPI constate également qu'après un début d'année très mauvais, marqué par les débats autour de la loi Alur, l'activité a repris peu à peu son souffle sur la fin de l'année. L'année 2014 termine ainsi sur un rythme annuel de l'activité en redressement (en glissement trimestriel) à – 0,4% en décembre. Ce léger rebond est plutôt un bon signe pour LPI. Il « préfigure un marché plus actif dès le printemps prochain », estime l'étude. Dans le même temps, côté vendeurs, les prix signés dans les compromis de vente dans l'ancien en décembre se relèvent de 0,6% par rapport à la fin 2013.

Cette hausse des prix en fin d'année est également un bon signe puisqu'elle signifie un retour de la confiance côté acheteurs. Pour Michel Mouillart, porte-parole de LPI et professeur d'économie à Paris-Ouest, «
à la fin de l'année, la dégradation des prix s'est ralentie et le mois de décembre a été époustouflant en termes d'activités » ce qui laisse présager « au pire une stabilisation mais très probablement une progression du marché » pour les six prochains mois.

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