Grâce à un premier semestre exceptionnel, marqué par deux méga-deals, l'investissement en immobilier commercial apparaît en progression de 85% sur un an. 7 des 10 transactions supérieures à 50 millions d’euros de cette année sont à porter au crédit d'investisseurs étrangers.

CBRE France constate que 2014 est une année record pour l’investissement en commerces. Pourquoi record ? Grégoire Haizet, Directeur Investissement Retail de CBRE explique : « 3,6 milliards d’euros d’engagements en commerces ont été recensés sur les 9 premiers mois de 2014 en France. Cela représente 25% de l’investissement global, soit un niveau historiquement élevé ». Et le spécialiste d'ajouter : « Grâce à un premier semestre exceptionnel, marqué par deux méga-deals, ce chiffre apparaît en progression de 85% sur un an. Et au vu des négociations en cours, le résultat annuel devrait approcher les 7 milliards d’euros, établissant un nouveau record absolu ».

Comment expliquer ce boom soudain ? Selon CBRE, le marché est dopé par les investisseurs étrangers qui cherchent à investir chez nous portés par « un environnement de taux extrêmement favorable et le retour des financements ». Une tendance qui se confirme dans les faits par des investisseurs transfrontaliers qui ont réalisé « 7 des 10 transactions supérieures à 50 millions d’euros, avec un panel de nationalités diversifié : Américains, Britanniques, Néerlandais et Moyen-Orientaux ont été les plus actifs. » A cela s'ajoute un grand chamboulement du côté des foncières historiques et un nombre croissant d’institutionnels qui « cherche à se diversifier et à accroître leur exposition aux commerces, ce qui conduit à l’émergence d’acteurs en phase de constitution de patrimoine. » Dans ce contexte, les volumes ont considérablement augmenté notamment grâce à quelques très grosses transactions. « Les deux plus importants deals (la cession de Beaugrenelle et du portefeuille Klépierre) pèsent à eux seuls près de 60% des montants engagés. » Au négatif, note CBRE, « ces opérations exceptionnelles masquent la faiblesse des transactions de taille intermédiaire, qui constituent le cœur traditionnel du marché. » Ainsi, sur le segment compris entre 10 et 25 millions d’euros, le nombre de deals a reculé de 35% sur un an.

Centres commerciaux et galeries commerciales attisent les convoitises

Selon CBRE, « le segment des centres commerciaux et des galeries commerciales concentre cette année près des trois quarts des volumes investis. » Les investisseurs ne s'y trompent pas d'ailleurs : « Les boutiques de centre-ville à Paris et dans les grandes métropoles régionales continuent d’être très recherchées, les investisseurs les considérant comme les produits les plus résilients. » A l'inverse, la périphérie marque le pas. « La demande pour les actifs de périphérie (retail parks et surtout boîtes commerciales) reste très restreinte du fait des perspectives mitigées de la consommation sur ces localisations. »

Globalement, ces quelques éléments confirment que les enseignes en devenant de plus en plus sélectives se focalisent sur les meilleurs emplacements de centre-ville « où les valeurs locatives se maintiennent voire continuent de progresser, dévalorisant d’autant les autres localisations. » Cette tendance là devrait durer encore selon CBRE. En effet, malgré la crise et la baisse des dépenses de consommation, le marché résiste. « L’immobilier commercial français bénéficie de fondamentaux solides (démographie porteuse, offre réglementairement contrainte, positionnement privilégié sur le secteur porteur du luxe…), qui trouvent tout leur sens dans l’optique d’un investissement long terme comme l’immobilier, et d’une réputation flatteuse en termes de pérennité des rendements. » Les prévisions CBRE restent donc optimistes, même si « 2015 pourra difficilement égaler 2014 en termes de volumes échangés. »

Tout le dossier

Introduction

L'immobilier commercial à Paris et en régions en 2014

Les centres commerciaux toujours à la peine en 2014