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Immobilier commercial : un troisième trimestre atone

Dans sa dernière note de conjoncture, le spécialiste de l'immobilier Cushman & Wakefield note pour le troisième trimestre 2013 une certaine atonie sur les marchés de l'immobilier commercial. Le quatrième trimestre devrait mettre un coup de projecteur sur

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Chaque trimestre, Cushman & Wakefield dresse le portrait en instantanée des marchés de l'immobilier commercial. Pour le troisième trimestre 2013, l'heure est à l'atonie sur le marché locatif, tandis que le marché de l'investissement à la baisse en volumes investis.

Le marché locatif atone


Selon Cushman & Wakefield, « le léger frémissement de l’économie ne s’accompagne pas d’une amélioration générale du marché immobilier des commerces ». Comme lors des trimestres précédents, le marché est à deux vitesses avec d'un côté les meilleurs emplacements âprement disputés par les grandes enseignes et de l'autre les emplacements moins porteurs qui connaissent des fortunes diverses.

Dans le détail, « les meilleurs emplacements demeurent les plus prisés par les enseignes pour amorcer ou poursuivre leur développement. » L'arrivée d'enseignes étrangères telles que Michael Kors rue des Francs-Bourgeois à Paris ou UGG Australia à Lyon mais aussi Pandora dans Carré Sénart dynamise et renouvelle l'offre. « Ces sites profitent aussi de l’arrivée de nouveaux entrants majeurs (Primark, Agent Provocateur) et de quelques projets d’enseignes de luxe qui accentuent notamment la montée en gamme de certaines artères (Omega rue de Sèvres). » Cushman & Wakefield note également et sans surprise, la confirmation du « désir des enseignes de capitaliser sur la renommée et les flux des meilleurs sites. »

Cette tendance de fond à la concentration des enseignes sur des sites à valeur sûre s'illustre notamment par de nombreuses opérations d’extension de retail parks (Clos du Chêne 2, Green 7) et de centres leaders dans leur zone de chalandise (Carré Jaude 2 à Clermont-Ferrand). « Cette tendance vaut également pour les rues commerçantes. Elle y accentue d’ailleurs la rareté d’offres de qualité, une pénurie ponctuellement atténuée par des cessions liées aux difficultés d’indépendants ou de grandes enseignes ».

Quant au reste du marché des commerces, le calme est clairement d'actualité sauf pour « les nombreux développements de nouveaux parcs d’activités commerciales ou le buzz entourant l’ouverture prochaine de très grands centres (Aéroville près de Roissy) ».

Des valeurs locatives globalement stables


L'effet de concentration des enseignes a des répercussions sur les valeurs locatives prime. Ainsi, quelques sites majeurs voient leurs prix au M2/an augmenter par rapport au troisième trimestre 2012. Tel est le cas notamment de l'Avenue des Champs Élysées à Paris (18.000 €/M2/an au 3T 2013, vs 13.000 € un an plus tôt), de l'Avenue Montaigne (10.000 €/M2/an au 3T 2013, vs 8.000 € un an plus tôt), sur le boulevard Haussmann (6.000 €/M2/an au 3T 2013, vs 5.000 € un an plus tôt) et sur la rue de Rivoli toujours à Paris (4.500 €/M2/an au 3T 2013, vs 4.000 € un an plus tôt), sur la Croisette à Cannes à 6.500 €/M2/an.

Pour les autres sites, la tendance générale est plutôt marquée par la stabilité des prix des loyers prime à respectivement 2.200 €/M2/an pour la rue Sainte-Catherine à Bordeaux, pour la rue Neuve de Lille, la rue de la République à Lyon, l'avenue Jean Médecin à Nice, l'avenue Alsace-Lorraine à Toulouse, 2.000 €/M2/an pour la rue des Grandes Arcades à Strasbourg, la rue Saint-Ferréol à Marseille. Les centres commerciaux régionaux s'inscrivent dans la même tendance stable à 2.000 €/M2/an pour les centres d'Ile-de-France et 1.400 €/M2/an en province. Idem pour les parcs d'activités commerciales (180 €/M2/an en Ile-de-France et 170 €/M2/an en province).

Le marché de l'investissement en baisse


Après un 1er semestre dynamique, les grandes transactions ont été peu nombreuses au 3e trimestre, avec trois opérations supérieures à 50 millions contre dix au 1er semestre. Globalement note Cushman & Wakefield, les volumes investis en commerces au 3e trimestre 2013 sont en baisse de 7 % à 2,1 milliards d'euros, et ne représentent plus que « 20 % de l'ensemble des montants engagés en France (25 % à la fin du 2e trimestre) ».

Pour les prochains mois, Cushman & Wakefield anticipe un rôle plus décisif des grandes transactions « en raison de la vente attendue de gros portefeuilles et de la mise sur le marché de grands centres commerciaux. »

Les centres commerciaux en vedette en fin d'année


Selon Cushman & Wakefield, si « les parcs d’activités commerciales ont dominé l’actualité estivale, avec les ouvertures de plusieurs projets significatifs » dont Retail Park à Chasse-sur-Rhône, Be Green près de Troyes, ou Grand Parc à Charleville-Mézières, la fin de l'année 2013 devrait faire la part belle aux centres commerciaux. « Après Rives d’Arcins, d’autres extensions de centres régionaux seront inaugurées (Carré Jaude 2 à Clermont-Ferrand, La Toison d’Or à Dijon, Alma à Rennes). » A cela s'ajoutent dans les prochains mois, « l’ouverture des trois projets les plus vastes de 2013. »

Ces trois grands projets qui totalisent 166.000 m², « sont emblématiques, pour l’un, du rôle des centres dans la revitalisation d¹espaces urbains dégradés (L’Ilo à Epinay-sur-Seine) et pour les deux autres de la montée en gamme du parc immobilier des commerces (Beaugrenelle à Paris, Aéroville près de Roissy)
». Respectivement, L'Ilo à Epinay-sur-Seine ouvrira au 4e trimestre sur 36.700 M2, Beaugrenelle à Paris totalisera quant à lui 45.000 m2, et Aéroville près de Roissy ouvrira sur 84.600 m2. Le focus tout particulier à venir sur les centres commerciaux sera encore renforcé par l’ouverture prochaine au 4e trimestre 2013 du centre de marques One Nation Paris (22.500 m2), et en début 2014, de l'ouverture des Terrasses du Port à Marseille.

Du côté des parcs d'activités commerciales, « si plusieurs projets seront encore inaugurés d’ici la fin du mois de décembre, le volume total des ouvertures de 2013 devrait toutefois être inférieur à celui de l’an passé en raison du poids moins important de grandes ou très grandes opérations (7 projets supérieurs à 25.000 m² en 2012 dont les 91.000 m² d’Atoll près d’Angers). »

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