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Centre-ville : En 2013, moins de commerces mais plus de concurrence

Selon Procos, la Fédération du commerce spécialisé, en 2013 les centres villes poursuivent leur désertification tandis que la concurrence s'intensifie en périphérie.

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Entre vacance commerciale et nouvelle concurrence, les centres villes souffrent d'un manque d'attractivité. C'est en résumé ce que constate Procos, la Fédération du commerce spécialisé depuis des années. En 2013, le phénomène de la désertification des centres villes s'accentue encore, au point, selon Procos, que désormais 14 villes françaises atteignent le stade du cas critique.

Des centres villes qui perdent leurs commerces


« Depuis douze ans, le nombre de commerces des centres villes a diminué en moyenne de 3,7 %, sous l’effet conjugué d’une rétraction de leur périmètre (- 2,2 % de commerces) et d’une augmentation de la vacance commerciale (- 1,5 % de commerces en activité). » Ce phénomène est essentiellement du selon Procos à trois grands processus amorcés dans les années 1960 :

  • La spécialisation de l'offre : La spécialisation grandissante de l'offre limite l'attractivité de centre-ville. La diversité encourage en effet les consommateurs à déserter les cœurs de ville pour les courses alimentaires notamment. L'effet de sanctuarisation à un type de shopping spécifique est certain. Le renforcement de la part des commerces appartenant au secteur de l’équipement de la personne en centre-ville est là pour attester de ce phénomène. « Ils représentent désormais près d’un commerce sur trois des centres villes ». Le renforcement de la part des commerces appartenant au secteur de l’hygiène-beauté-santé suit à l'évidence la même logique. « La part des commerces appartenant aux secteurs de l’alimentaire, de l’hôtellerie-restauration-café et des services reste stable alors que celle des secteurs de l’équipement de la maison (ameublement, électroménager, bricolage…) et de culture-loisirs (livre, disque, photo, sport…) faiblit. » Le phénomène de la spécialisation de l'offre touche selon Procos, toutes les villes, quelle que soit leur taille, avec cependant un effet de rattrapage des villes moyennes (unités urbaines de 50.000 à 100.000 habitants) qui affichent une spécialisation de l'offre plus soutenu. « Elles n’ont fait que rattraper leur retard dans ce domaine, en s’alignant sur le profil marchand standard des villes de taille plus importante. »

  • La concentration de l'activité : La multiplication des enseignes du commerce organisé a eu pour effet ces dernières années de concentrer l'activité en centre-ville. Ainsi, selon Procos, « la part des enseignes nationales dans le volume global des commerces de centre ville est passée de 27,9 % en 2001 à 35,7 % en 2013 ». Là encore, toutes les villes sont concernées, quelle que soit leur taille, ceci étant, « la part des enseignes nationales reste plus faible dans les centres villes de petites villes » (unités urbaines de moins de 50.000 habitants) tandis qu'au-delà, la part des enseignes nationales oscille autour de 37 %, quelle que soit la taille des villes.

  • La polarisation des espaces : La montée en charge du nombre des enseignes conjuguée aux effets de la crise rationalisent les choix d'implantation pour plus de rentabilité et de visibilité. Dans ce contexte, Procos constate une « hiérarchisation des emplacements marchands, au bénéfice des rues à plus forte commercialité, généralement les plus fréquentées. » En clair, selon Procos, la polarisation de l'offre entraine une rétractation du périmètre marchand des centres villes. Dans les faits, cette rétractation s'exprime d'une part, dans une faubourisation de l'offre (de plus en plus orientée services à la personne) sur les axes secondaires et une hyper-concentration des offres de centre-ville sur un périmètre de plus en plus optimisé. « Le poids du secteur n° 1 se renforce, celui-ci tendant à concentrer toujours plus de commerces (30 % des commerces de centre ville en moyenne) et d’enseignes nationales (46 % des enseignes nationales de centre ville en moyenne). » Le phénomène de la polarisation des espaces est particulièrement marqué dans les centres villes de petites villes où le centre-ville se résume à quelques pâtés de maison en N°1, et dans les très grandes villes.



Globalement, les trois effets (spécialisation et concentration de l'offre et des activités, polarisation des espaces) entrainent un recul net du nombre de commerces de centre-ville. En chiffres, ce recul est plus ou moins important selon la taille des villes étudiées. Dans les petites villes de moins de 50 000 habitants, l'évolution est ainsi fortement négative à - 4,8 % (270 cellules commerciales en moyenne en 2001 contre 257 en 2013). Même chose pour les agglomérations de 250 000 à 500 000 habitants à - 5,7 % (705 cellules commerciales en moyenne en 2001 contre 665 en 2013). La situation est plus stable dans les villes de 50 000 à 100 000 habitants à - 2,1 % (383 cellules commerciales en moyenne en 2001 contre 375 en 2013) et dans les très grandes agglomérations de plus de 500 000 habitants à - 2,3 % (876 cellules commerciales en moyenne en 2001 contre 856 en 2013). Seules les villes de 100 000 à 250 000 habitants connaissent une expansion du nombre de leurs cellules commerciales de centre-ville à + 1,8 % (558 cellules commerciales en moyenne en 2001 contre 568 en 2013).

La vacance commerciale progresse


Conséquence logique du recul du nombre de commerces, la vacance commerciale progresse en centre ville fragilisant encore l'offre. « Elle atteint en moyenne 7,8 % des cellules commerciales des centres villes en 2013. Elle s’élevait à 6,3 % en 2001. » Mais comme le souligne Procos, « plus que l’évolution de la moyenne, ce sont les évolutions des écarts à la moyenne, qui révèlent l’intensité du phénomène ». Ainsi, les centres villes qui bénéficiaient d'une situation très favorable en 2001 (taux de vacance inférieur à 5 %) sont de moins en moins nombreuses (38 en 2013 vs 87 en 2001). Dans le même temps, à l’autre extrémité, les centres villes qui bénéficiaient d'une situation très défavorable en 2001 (taux de vacance supérieur à 10 %) sont plus nombreuses (46 en 2013 vs 23 en 2001). « Les centres villes de petites villes, déjà sensiblement plus affectés que les autres par le phénomène en 2001, ont vu leur situation le plus fortement se dégrader. Seuls les centres villes de très grandes villes, ont connu une amélioration de leur situation. »

Comment expliquer cette progression de la vacance commerciale ? Selon Procos, deux grands phénomènes concourent à cette progression. Le premier tient à l'étalement urbain des consommateurs. « La croissance urbaine s’effectue principalement sur un mode centrifuge, conduisant à la dispersion d’une part croissante de la population française (et donc des consommateurs) en deuxième et troisième couronne des villes ». Les campagnes se désertifient donc de plus en plus au profit d'un habitat urbain toujours plus éloignés des centres villes. Le second phénomène tient au développement galopant du parc commercial. « Le parc de surfaces commerciales a doublé en France durant ces dix dernières années, passant de 70 millions en 2001 à près de 140 millions de m² en 20132. Et ce développement s’est réalisé en majorité en périphérie. »

Ces deux phénomènes conjugués érodent mécaniquement le poids relatif des centres villes dans le paysage commercial français. Cela se traduit en chiffres par une forte augmentation du taux de vacance commerciale en centre ville notamment dans les villes de moins de 50 000 habitants (6,1 % en 2001 vs 8,3 % en 2013), dans les villes de 50 000 à 100 000 habitants (6,2 % en 2001 vs 8,5 % en 2013). Le phénomène touche dans une moindre mesure les villes de 100 000 à 250 000 habitants (5,5 % en 2001 vs 6,4 % en 2013). Les villes de 250 000 à 500 000 habitants quant à elles restent stables (6,5 % en 2001 vs 6,5 % en 2013), tandis que les grandes villes de plus de 500 000 habitants voient à l'inverse leur taux de vacance commerciale se réduire (8 % en 2001 vs 7,1 % en 2013).

Comme le souligne Procos, la vacance commerciale affecte aussi dans certaines villes le secteur n° 1. « Quatorze villes connaissent des taux de vacance supérieurs à 10 % et dans leur centre ville et dans leur secteur n° 1 (Alençon, Arras, Aubenas, Béziers, Châlons-en-Champagne, Châteauroux, Grasse, Lannion, Lens, Perpignan, Roubaix, Tourcoing, Vierzon). Autant de situations qui alertent sur l’émergence d’une nouvelle crise du commerce de centre ville. »

Quelles conséquences pour le commerce organisé ?


La conjonction de tous les phénomènes identifiés par Procos et évoqués précédemment bénéficie globalement au commerce organisé sous enseigne. En effet, comme Procos le précisait plus haut, la part des enseignes nationales dans le volume global des commerces de centre ville est passée de 27,9 % en 2001 à 35,7 % en 2013. Dans le détail, cette augmentation du taux d'enseignes nationales dans l'offre des centres villes est générale. Ainsi, entre 2001 et 2013, le taux augmente de 28 à 37 % dans les villes de plus de 500 000 habitants et respectivement de 29 à 37 % dans les villes de 250 000 à 500 000 habitants et de 31 à 38 % pour les villes de 100 000 à 250 000 habitants.

La progression est à peine plus modeste dans les villes de 50 000 à 100 000 habitants puisque le taux d'enseignes nationales passe de 29 à 36 %. Dans les villes de moins de 50 000 habitants, ces dernières années ont assiste à un effet de rattrapage avec un taux d'enseignes nationales passant de 27 à 34 %. Comment expliquer cette progression importante ? La réponse à cette question est à aller chercher justement dans les phénomènes identifiés par Procos. En effet, la spécialisation de l'offre et la concentration de l'activité profitent essentiellement aux chaînes qui, de part des concepts de plus en plus pointus, ciblent des catégories de clientèles de plus en plus précises, pour des offres de plus en plus bien bordées. De plus, le coût des emplacements N°1 étant naturellement plus élevé qu'en N°2 ou en périphérie, seuls les commerces ayant les reins solides et un concept rentable peuvent se les offrir. Cela se traduit en chiffres par une nette prédominance des enseignes nationales en secteur N°1 notamment dans les plus petites unités urbaines (48 % pour les villes de moins de 50 000 habitants, 48,7 % pour les villes de 50 000 à 100 000 habitants). Les grandes villes quant à elles, affichent par effet de dilution, des parts d'enseignes nationales en secteur N°1 moins conséquentes mais tout de même très importantes : 43,8 % pour les villes de 100 000 à 250 000 habitants, 43,6 % pour les villes de 250 000 à 500 000 habitants et 44,2 % pour les villes de plus de 500 000 habitants. Cette forte proportion des enseignes nationales en secteur N°1 modifie en profondeur nos centres villes. La standardisation de l'offre d'une ville à l'autre devient la règle. Et lorsque les enseignes se retirent, le taux de vacance grimpe sur les emplacements N°1 de façon critique. Une situation qui n'est bien évidemment pas sans conséquences pour l'équilibre commercial de nos villes et qui présage pour les années à venir, une nouvelle redistribution des cartes commerciales... Ce scénario est d'autant plus crédible qu'entre 2001 et 2013, comme le note Procos « le parc de surfaces commerciales français a doublé, passant de 70 millions à près de 140 millions de m², la très grande majorité de ce développement s’étant réalisée en périphérie. »

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