Procos se positionne pour un Indice des Loyers Commerciaux (ILC) obligatoire
Remplacer l'indice du coût de la construction
Dernièrement, Procos, fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé présentait les résultats de son enquête de conjoncture semestrielle. Pour restaurer les marges de ses adhérents, Procos plaide pour que l’Indice des loyers commerciaux (ILC) remplace l’Indice du coût de la construction (ICC) pour la révision du montant des loyers. Explications.
Si jusqu’au début des années 2000, le mécanisme de l’indexation sur l'indice du coût à la construction (ICC) offrait l’avantage aux bailleurs et preneurs de lisser dans le temps leurs échanges financiers, depuis, selon Procos, les très fortes hausses de l’ICC ont modifié la donne. Ainsi, entre 2000 et 2008, l'ICC à bondi de quelque 40 % (45 % de 2000 à 2012, malgré le léger recul de 2009/2010). Les conséquences de cet emballement de l’ICC a été logiquement l’élévation des valeurs locatives. Or, qui dit hausse des valeurs locatives dit fragilisation des comptes d’exploitation des entreprises de commerce. « L’élévation des coûts locatifs fragilise les entreprises en exploitation, en particulier, celles du commerce indépendant (indépendants isolés, franchisés, affiliés). Celles-ci doivent supporter des taux d’effort (rapport entre coûts locatifs et chiffre d’affaires) de plus en plus élevés, qui pèsent sur leurs marges et sur leur rentabilité. »
De plus comme le souligne Procos, la hausse des valeurs locatives entraine de nouvelles barrières à l’entrée. « L’élévation des coûts locatifs dissuade par ailleurs l’installation de nouveaux commerces entrants, dans les pôles sous forte pression (centres villes, centres commerciaux). » Enfin, dans un contexte de ralentissement de la consommation et des chiffres d’affaires, l’élévation des coûts locatifs contribue « à obérer la capacité d’autofinancement des entreprises du commerce » et à « freiner la diversification des activités commerciales » tout en encourageant « la vacance commerciale affectant ainsi l’insertion des secteurs urbains et ruraux les plus fragiles. » Face à ce phénomène, la Fédération Procos, forte du mandat de 35 grandes fédérations du commerce a mené la négociation avec les représentants des foncières (FSIF) et des promoteurs de centres commerciaux (CNCC) pour aboutir à un accord interprofessionnel instaurant un nouvel indice, l‘Indice des Loyers Commerciaux (ILC).
Un nouvel indice en 2008
L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) dont les modalités ont été précisées par le décret du 4 novembre 2008 de la loi n°2008-776 de Modernisation de l’Economie du 4 août 2008, est composé, « pour 50 %, de l’indice des prix à la consommation (IPC), pour 25 % de l’indice des prix de la construction neuve (ICC) et pour 25 % de l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail (ICAV). » Il a pour effet immédiat de modérer les hausses des valeurs locatives. Enfin du moins en théorie, car en effet, si cet indice a bien été formalisé dans le cadre de la LME, il n'empêche que le législateur ne lui a pas donné de caractère obligatoire.
Et le hic est là selon Procos. « L’indice ne peut être choisi comme référence alternative à l’indice du coût de la construction que si les deux parties, bailleur et locataire, en sont d’accord. » Cela restreint de fait la portée de l'ILC. Et même si globalement selon Procos, « les bailleurs institutionnels de centres commerciaux et de parcs périphériques (comme Unibail, Immochan, Ségécé, Altaréa, Frey, Phalsbourg…) ont systématisé l’application de l’ILC dans leurs baux », en centre-ville, les choses sont radicalement différentes « que ce soit du fait des foncières institutionnelles forts éloignées des préoccupations économiques de leurs locataires ou que ce soit le fait des petits propriétaires conseillés par les agences, notaires et autres gestionnaires intermédiaires rémunérés sur la croissance des loyers. » Du coup, selon Procos, « moins de 25 % des baux de centre ville sont passés à l’ILC, sur le périmètre du commerce organisé.
Pour le commerce strictement indépendant, cette proportion pourrait même être ramenée à moins de 10 % du parc. » Une situation à deux vitesses que dénonce Procos. « Ces difficultés d’application sont fortement discriminantes, puisque ce sont les lieux et les formes de commerce les plus fragilisés qui ne peuvent bénéficier de ce nouvel indice. » Face à ce constat, Procos soutenu par l’ensemble des fédérations les plus concernées (textile, chaussure, restauration, services, alimentaires spécialisés) défend le principe d’un ILC obligatoire. Pour mémoire, Procos, fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé représente plus de 260 enseignes soit 60 000 points de vente en France (735 000 emplois), générant 93,5 milliards d’euros de chiffres d’affaires.
Dominique André-Chaigneau, Toute la Franchise©
