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Le droit au bail : définition et informations importantes

Quel est le cadre juridique du droit au bail ?

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Dans le cas d’une création d’entreprise ou même dans celui d’une reprise d’entreprise, il est souvent nécessaire de procéder à ce que l’on appelle couramment un droit au bail. Cet acte administratif permet au créateur ou au repreneur d’entreprise de s’installer dans des locaux, qu’il s’agisse de locaux existants déjà occupés par l’entreprise ou alors des locaux dans lesquels l’entreprise nouvellement créée prévoit de s’installer. Sans droit de bail, il devient impossible de pouvoir jouir de l’usage de locaux commerciaux. A noter également que l’on peut aussi parler de « reprise de bail commercial » pour caractériser ce dont nous allons parler tout au long de cet article.
Quel est le cadre juridique du droit au bail ?En quoi consiste précisément une reprise de bail commercial ? Quelles sont les étapes administratives à respecter pour pouvoir s’installer dans des locaux commerciaux ? Quels sont les éléments à connaître et à maîtriser concernant cette formalité administrative indispensable à la création et au développement d’une entreprise ? Toutes les réponses à ces questions dans les paragraphes qui suivent.

La reprise de bail commercial en quelques mots

Avant d’entrer plus en détails et de se pencher davantage sur toutes les spécificités que comprend la reprise de bail commercial, il est important, dans un premier temps, de définir les moindres contours de cette notion, de ce point de droit que tous les entrepreneurs actuels comme les entrepreneurs en devenir se doivent de maîtriser.

La reprise d’un bail commercial se caractérise par le fait que ce même bail représente une partie intégrante du fonds de commerce d’une entreprise, quelle que soit son activité principale. Il s’agit là d’un point théorique à maîtriser : pour toutes les entreprises disposant d’un fonds de commerce, les locaux font partie intégrante de ce même fonds de commerce. En cas de cession, les locaux doivent être cédés au repreneur contre l’émission d’un droit de reprise de bail commercial.

Est représenté à travers cet acte légal de reprise de bail commercial le montant qu’un acheteur se doit de verser au locataire précédent des locaux commerciaux et ce afin de disposer librement de l’ensemble des dispositions et des droits garantis par les baux commerciaux dans la loi française. Ces différents droits comportent, entre autres, le droit à renouvellement du bail commercial, l’indemnité d’éviction et de nombreuses autres garanties portant, à la fois, sur le cédant comme sur le repreneur. Autre précision importante : dès lors que la somme est versée au propriétaire par le locataire dans le cadre de l’entrée en jouissance, on parle alors de « pas-de-porte » et même de « droit d’entrée », une précision importante en termes de qualification fiscale de l’acte réalisé.

La cession ou « apport du droit au bail »

Dès lors que le propriétaire d’un bail commercial souhaite mettre fin à ce dernier sans nécessairement clore son activité, il peut alors décider de céder le bail avec le fonds de commerce ou séparément à celui-ci. Il peut également faire l’objet d’un apport isolé ou intégré, là encore selon sa propre volonté. On parle alors d’apport du droit directement au bail. Dans le cas où le propriétaire opte pour une cession du droit directement au bail de façon indépendante au fonds de commerce, il est alors nécessaire d’obtenir le plein accord du bailleur. Si la reprise du bail commercial est réalisée sans avoir obtenu l’accord du bailleur, ce qui est une obligation légale, alors une résiliation immédiate peut être demandée sans même avoir recours au tribunal compétent. On peut observer ce type de situation dès lors que le locataire souhaite céder son droit à la reprise d'un bail commercial à une tierce personne qui ne veut pas acquérir, à la fois, le bail commercial et le fonds de commerce. Cette tierce personne est parfaitement dans son droit à ne vouloir procéder que par étape et ne pas faire l'acquisition totale et immédiate du fonds de commerce et du bail commercial.

La cession du droit directement au bail peut également être rencontrée dans le cadre d’une cession de fonds de commerce. Cette formalité légale n’est pas nécessairement propre à la cession d’un bail commercial, comme nous allons le voir.
Comme le prévoit l’article L.145-16 du Code de Commerce, le bailleur ne peut mettre en avant son opposition dans ce type de situation, dans la mesure où l’acquéreur est dans l’obligation d’exercer la même activité que le locataire précédent et donc d’avoir recours à l’exploitation de la même clientèle. Dans certains cas, le bailleur peut être en mesure d’imposer une clause d’agrément au repreneur. Cette clause, au-delà du fait qu’elle multiplie les formalités administratives et légales, oblige le vendeur à soumettre directement l’acquéreur au plein agrément du bailleur. Si ce dernier refuse et ne donne pas son agrément, le bailleur sera dans l’obligation de se justifier et de mettre en avant un intérêt légitime. Le cas échéant, le bailleur peut prendre la décision, au travers d’une clause directement intégrée au bail, d’être en pouvoir d’intervenir dans l’acte de cession du droit directement au bail.

Vente imposée et amortissement de la reprise d’un bail commercial

Derniers points essentiels, ceux concernant la vente imposée d’un bail commercial et l’amortissement à réaliser en cas de reprise d’un bail commercial. Concernant le premier point, celui sur l’imposition de la vente d’un bail commercial, il est nécessaire de rappeler que la loi prévoit que dans la situation du vendeur, la vente du droit au bail peut être imposée selon les conditions de droit commun que l’on peut retrouver dans la catégorie prévue à cet effet, c’est à dire dans la catégorie « Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ». Pour simplifier la chose, nous pouvons dire que tout produit tiré d’une vente de bail commercial est soumis aux mêmes règles spécifiques d’imposition que les autres produits courants de l’entreprise.

En ce qui concerne l’amortissement d’une reprise de bail commercial, le repreneur se doit d’enregistrer cette opération à l’actif du bilan de son entreprise, dans un compte d’immobilisation incorporelle (compte 206). A terme, la reprise d’un bail commercial peut faire l’objet d’un amortissement comptable sur toute sa durée d’utilisation, c’est-à-dire pendant toute la durée d’exécution du bail. Certains comptables s’opposent à cette idée et estiment que l’on ne peut amortir une reprise de bail commercial et que ce dernier peut être seulement déprécié si sa valeur de réalisation devient inférieure à sa valeur purement comptable. La loi penche d’ailleurs plus en faveur de ces comptables et spécialistes qui s’opposent à l’amortissement d’une reprise de bail commercial. En effet, cette opération n’est pas reconnue par l’administration fiscale, alors autant opter pour la seconde option proposée. De nombreux comptables échangent encore autour de cette question pour tenter de clarifier les choses, mais force est de constater qu'il reste compliqué de trouver une issue favorable à ce point de réglementation qui continue de séparer les esprits et les idées.

Révision des loyers, droit d'occupation, renouvellement

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