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Faut-il louer ou acheter ses locaux ?

Achat ou location de locaux ?

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Qu’il s’agisse d’une nouvelle entreprise ou d’une société qui peut se vanter d’avoir une certaine expérience, la question des locaux revient souvent sur le tapis. Et comme pour tout individu qui recherche un toit pour y vivre, deux possibilités s’offrent aux chefs d’entreprises : la location ou l’achat. Et comme pour un particulier, il est extrêmement important de bien peser le pour et le contre.

L’achat, recommandé pour les entreprises expérimentées

Comme pour les particuliers, les taux d’intérêts bancaires en baisse ainsi que la crise économique incitent les chefs d’entreprises à investir dans l’immobilier. Un bon moyen, comme un particulier, d’arrêter de payer des loyers à perte est de devenir propriétaire. Attention tout de même, car il faut pouvoir avancer des fonds. Ainsi, et c’est logique, les jeunes entreprises ne peuvent se payer leurs propres locaux. Elles doivent focaliser leur effort ailleurs et consacrer leurs moyens à leur croissance. C’est notamment en investissant dans l'outil de production qu’elles pourront atteindre une taille plus importante, et ensuite envisager l’achat de locaux.

Si l’entreprise a effectivement les fonds nécessaires, alors l’achat présente de nombreux avantages, notamment fiscaux. D’abord l'entreprise peut déduire les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et une quote-part de l’amortissement de son bénéfice imposable. De plus si l’achat est neuf, la société peut récupérer la TVA, alors que sur de l’ancien, elle paie des droits d’enregistrement compris entre 6 et 8% du prix du bien. Aussi, en devenant propriétaire de ses locaux, l’entreprise s’offre la possibilité de mettre en gage ses biens immobiliers pour obtenir d’autres moyens financiers. Enfin, et c’est sans doute le plus important, une entreprise qui achète ses propres locaux renvoie une image bien plus solide. Et la solidité rassure les partenaires.

Néanmoins, être propriétaire de ses locaux apporte aussi son lot d’inconvénients et notamment dans l’éventualité d’un rachat de l’entreprise. L'immobilier possède des durées de remboursement plus longues. De l'ordre de 10 ou 15 ans. Et alors ? Lors d’un rachat, l’actif immobilier et l’actif économique (l’entreprise) sont vendus dans un seul « pack ». Il faut donc trouver le moyen de financer le rachat des deux actifs sur une période raisonnable, c’est-à-dire inférieure à celle d’un remboursement immobilier. L’acheteur peut alors tout à fait demander une décote sur le prix de vente de l’entreprise.

La location, solution de flexibilité

Contrairement à l’achat qui est avant tout destiné à des entreprises déjà bien en place, la location s’avère la solution idéale pour les jeunes entreprises ou pour les créateurs. La location apporte une réelle souplesse, car aucun emprunt lourd n’est nécessaire. Toujours bon pour une jeune entreprise qui n’a pas le souhait de commencer sa vie avec une lourde mensualité. Une entreprise peut louer des locaux lors de sa création, mais aussi au-delà. Beaucoup d’entreprises, notamment des points de vente en franchise, sont gérés via des locaux en location.

La location, ça a du bon lorsque l’on se lance. En effet, du point de vue comptable, les loyers et l'assurance des locaux sont déductibles du bénéfice imposable de l'entreprise. De plus, et c’est un avantage non négligeable, si l’entreprise est rapidement prospère et qu’elle a besoin de locaux plus grands, il est beaucoup plus simple de déménager que si l’entreprise était propriétaire. Il faudrait alors trouver un acheteur avant de pouvoir poser ses meubles ailleurs, et cela peut prendre beaucoup de temps. Or, bien souvent, agrandir les locaux de sa structure a un caractère d’urgence (besoin d’entrepôts plus grands par exemple), magasin devenu trop petit, etc…

Si vous envisagez la solution de la location pour créer votre entreprise et/ou lancer votre propre franchise, sachez que le locataire n’est pas libre de tout faire dans ses locaux. Il doit par exemple, comme pour un particulier, obtenir les autorisations du bailleur et de la copropriété pour effectuer des travaux importants. Et il n’est pas non plus à l’abri d’une augmentation du loyer chaque année ou d’une non-reconduction de son bail… souplesse oui, mais quelques contraintes tout de même !

Qu’il s’agisse de l’achat ou de la location, chaque solution apporte son lot d’avantages et d’inconvénients. Une autre possibilité peut aussi être très intéressante, qui allie la flexibilité de la location tout en projetant un investissement immobilier : le crédit-bail. Le principe est simple. Il s'agit de verser des loyers à un organisme financier propriétaire des murs, avec la possibilité d’acheter le bien au terme du contrat. Une solution attrayante mais à étudier en détails puisque le montant final de l’achat peut être bien supérieur à la vraie valeur du bien, surtout en cette période où les taux bancaires sont bas.

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