Droit au bail

Le droit au bail désigne le droit du locataire d’occuper un local commercial selon les conditions fixées dans le contrat de bail en cours, ainsi que la faculté de céder ce droit à un repreneur, moyennant une indemnité. Il s’agit d’un élément incorporel du fonds de commerce, doté d’une valeur patrimoniale propre.

Concrètement, pour un candidat franchisé qui reprend un point de vente existant, acheter le droit au bail signifie racheter au locataire sortant la possibilité d’occuper les locaux aux mêmes conditions (durée restante, loyer, destination des lieux). Ce paiement, souvent appelé « prix du droit au bail », se distingue nettement du pas-de-porte, qui lui est versé au propriétaire (le bailleur lors de la signature d’un nouveau bail commercial.

Notion	Versé à qui ?	Ce qui est acquis
Droit au bail	Au locataire sortant	La jouissance du bail existant (durée, loyer, clauses)
Pas-de-porte	Au bailleur (propriétaire)	Un droit d’entrée lors de la signature d’un nouveau bail commercial

Pour le franchisé qui rachète un droit au bail, l’enjeu est de vérifier l’ensemble des clauses reprises : destination des locaux (l’activité de l’enseigne doit être autorisée), durée restante avant l’échéance triennale, et éventuelle clause d’agrément du bailleur qui pourrait bloquer la cession. Une négociation mal anticipée sur ce point peut retarder, voire compromettre, l’ouverture du point de vente. Le droit au bail est régi notamment par l’article L.145-1 et suivants du Code de commerce, qui encadre le statut protecteur des baux commerciaux.

Questions Fréquentes

Le droit au bail est-il obligatoire lors d’une reprise de local ?

Non, il n’existe que si un locataire précédent cède son bail. Sur un local neuf ou vacant, le propriétaire peut en revanche exiger un pas-de-porte.

Le droit au bail est-il imposable ?

Oui, la somme perçue par le locataire sortant est en principe imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est recommandé de valider ce traitement fiscal avec un expert-comptable, les règles pouvant varier selon la situation.

Qui doit valider la cession du droit au bail ?

Le bailleur doit être notifié de la cession dans les formes prévues par le bail (généralement par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec AR). Certains contrats incluent une clause d’agrément permettant au bailleur de contrôler la qualité du cessionnaire, sans pouvoir toutefois interdire la cession du bail conjointement à la vente du fonds de commerce (art. L.145-16 du Code de commerce).

Sources :

• Bpifrance Création, « Pas-de-porte et droit au bail »
• Légifrance, « Article L.145-1 du Code de commerce »
• Légifrance, « Article L.142-2 du Code de commerce »