Centres commerciaux : la fréquentation recule, la restauration et les loisirs deviennent les nouveaux moteurs

Sommaire

• Une fréquentation qui ne repart pas
• Un parc mature, davantage rénové que développé
• Restauration et loisirs : les nouveaux moteurs de l’activité
• Des foncières qui misent sur la mixité des usages
• Ce que cette mutation change pour les franchisés

Une fréquentation qui ne repart pas

Le modèle du centre commercial classique continue de perdre du terrain. Selon les données publiées par Procos (Fédération pour la promotion du commerce spécialisé) en janvier 2026, la fréquentation des centres commerciaux a reculé de 1,7% sur l’ensemble de l’année 2025, une performance plus faible que celle des autres formats de commerce (centres-villes, zones d’activités commerciales, gares). En décembre 2025 seul, le recul atteint 3,8% sur ce format, contre une hausse de 2% pour les gares sur la même période (*).

Cette tendance ne date pas d’hier. Le marché des centres commerciaux avait déjà connu de profondes transformations depuis les années 2010, avec une accélération nette après la crise sanitaire. Aujourd’hui, l’essor du commerce en ligne, l’arbitrage des dépenses vers les services et le développement de la seconde main pèsent durablement sur la fréquentation des points de vente physiques, en particulier dans les grandes galeries.

Autre indicateur préoccupant relevé par le cabinet Xerfi : le taux de vacance commerciale atteint 15% dans les centres commerciaux, contre 10% pour les commerces en pied d’immeuble (**).

Un niveau qui pousse les foncières à revoir en profondeur leur stratégie d’exploitation.

Un parc mature, davantage rénové que développé

À l’échelle nationale, la France compte environ 850 centres commerciaux, représentant près de 36.000 commerces. Le parc existant totalise désormais plus de 22 millions de m² de surface commerciale utile (GLA), selon les données publiées en janvier 2026 par Cushman & Wakefield.

Le marché est toutefois arrivé à maturité : les créations de nouveaux centres deviennent exceptionnelles et l’essentiel de l’activité porte désormais sur la rénovation, l’extension et la restructuration de sites existants. En 2025, environ 90.000 m² de surfaces ont été inaugurés dans une douzaine de centres commerciaux, soit une moyenne inférieure à 8 500 m² par opération.

Pour 2026, les trois quarts des surfaces projetées devraient concerner la consolidation d’équipements existants (extensions, restructurations ou rénovations) plutôt que la création de nouveaux sites. A titre de repère, les CDAC ont autorisé en 2025 464.906 m² de surfaces de vente, en baisse de 23% sur un an ; ces décisions concernaient principalement des extensions, qui représentaient 61% des dossiers, contre 37% pour les créations.

Restauration et loisirs : les nouveaux moteurs de l’activité

Si la fréquentation globale recule, certains segments résistent, voire progressent. Selon l’étude Xerfi consacrée à l’immobilier de commerce, la restauration, et en particulier le fast-food et le fast casual, représente désormais près des deux tiers des nouveaux concepts commerciaux implantés en 2025, loin devant l’alimentation, la santé-beauté ou le discount.

Les loisirs suivent la même dynamique. Les espaces dédiés (bowling, escalade, escape game, esport) occupent aujourd’hui plus de 7% des surfaces des centres commerciaux, contre 4% il y a dix ans, avec une surface moyenne qui a quasiment doublé sur la période, selon Cushman & Wakefield (***). Deux ouvertures récentes illustrent cette bascule vers l’expérientiel :

• un concept de football interactif au Westfield CNIT de Puteaux
• une enseigne d’esport à Cap 3000, à Saint-Laurent-du-Var.

Ce basculement traduit une stratégie assumée des exploitants : transformer les centres commerciaux en destinations de vie plutôt qu’en simples lieux d’achat. Les espaces de restauration prennent de l’ampleur, tout comme les services du quotidien (cabinets médicaux, coworking, équipements culturels) qui viennent compléter l’offre commerciale traditionnelle.

Des foncières qui misent sur la mixité des usages

Face à la vacance et à la baisse de fréquentation, les foncières et développeurs immobiliers accélèrent la reconversion de leurs actifs. La stratégie consiste à élargir l’offre au-delà du commerce pur pour intégrer logements, bureaux et équipements de loisirs sur un même site. Un mouvement de fond que les zones concernées par la loi sur la lutte contre l’artificialisation des sols rendent d’autant plus nécessaire, cette réglementation limitant fortement la création de nouvelles surfaces commerciales.

Cette recomposition profite aussi à l’implantation de nouvelles enseignes. Le marché reste en effet actif malgré les fermetures : selon Newmark, 71 nouvelles enseignes internationales ont choisi la France pour leur première implantation en 2026, contre 99 en 2025. Mode et restauration concentrent 69% de ces nouvelles arrivées, et une part croissante de ces enseignes utilise le modèle de la franchise économique pour accélérer leur déploiement sur le territoire.

Ce que cette mutation change pour les franchisés

Pour un candidat à la franchise qui envisage une implantation en centre commercial, ces évolutions ont des conséquences concrètes :

• Privilégier les formats compacts. La course aux grandes surfaces s’essouffle. Les enseignes s’orientent vers des locaux mieux dimensionnés, entre 80m² et 150m², pour maîtriser loyers et charges d’exploitation.
• Cibler les emplacements prime. Les zones secondaires et le milieu de gamme mode restent sous pression. Les artères et centres à fort trafic concentrent l’essentiel de la résilience locative.
• Regarder du côté de la restauration et des loisirs. Ces deux familles d’activité concentrent la majorité des nouvelles implantations et bénéficient de la stratégie de diversification des foncières.
• Vérifier la trajectoire du site visé. Un centre commercial engagé dans une reconversion mixte (logements, services, loisirs) présente généralement un potentiel de fréquentation plus stable qu’un site resté sur un format purement commercial classique.

Les conditions d’implantation variant fortement d’un site à l’autre, il reste recommandé de solliciter l’avis d’un expert en immobilier commercial avant de signer un bail dans ce type d’emplacement.

Questions fréquentes

La fréquentation des centres commerciaux va-t-elle continuer à baisser ?

Selon Procos, le recul se poursuit depuis plusieurs années, mais à un rythme moins marqué qu’au sortir de la crise sanitaire. La tendance reste toutefois négative sur l’ensemble de l’année 2025.

Quels secteurs d’activité résistent le mieux en centre commercial ?

La restauration, en particulier la restauration rapide et le fast casual, ainsi que les loisirs indoor, figurent parmi les segments les plus dynamiques recensés par les études sectorielles récentes.

Faut-il encore investir dans un centre commercial en franchise ?

Cela dépend fortement de l’emplacement et de la stratégie du site. Les centres engagés dans une mutation vers des formats mixtes (commerces, loisirs, services) affichent une meilleure résilience que les sites purement commerciaux classiques.

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Sources :

• (*) Procos, données 2025-2026
• (**) Xerfi, étude « L’immobilier de commerce à l’horizon 2026 »
• Cushman & Wakefield, « Les grandes mutations des centres commerciaux » (2025)
• Newmark Retail Lab, étude sur les nouvelles implantations internationales en France (juin 2026)