Comment fonctionne la location-gérance d'un fonds de commerce ?

Sommaire

• Qu’est-ce que la location-gérance ?

• Les conditions pour conclure un contrat de location-gérance

• Les obligations réciproques des parties

• La redevance : montant, forme et fiscalité

• Les formalités de publicité : une étape non négociable

• Ce qui se passe à la fin du contrat

• Les 3 formes de gérance dans les réseaux

• Questions fréquentes

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Qu’est-ce que la location-gérance ?

La location-gérance, aussi appelée gérance libre, est définie par l’article L.144-1 du Code de commerce comme « tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls ».

En clair : le propriétaire du fonds (le bailleur) reste propriétaire. Le locataire-gérant exploite le fonds, encaisse les recettes, supporte les charges, assume les pertes. Il verse en contrepartie une redevance au bailleur.

Ce dispositif s’applique à tout fonds de commerce ou artisanal disposant d’une clientèle propre : restauration, commerce de détail, coiffure, services à la personne, équipement de la maison. Il ne s’applique pas aux professions libérales ni aux activités sans clientèle attachée au fonds.

Pour comprendre en quoi ce modèle se distingue de la franchise classique, l’article dédié aux différences entre franchise et location-gérance détaille les mécanismes des deux statuts.

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Les conditions pour conclure un contrat de location-gérance

Du côté du bailleur

Depuis la loi n°2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification du droit des sociétés, la condition d’exploitation préalable du fonds pendant au moins deux ans a été supprimée. Tout propriétaire peut désormais donner son fonds en location-gérance sans justifier d’une exploitation personnelle préalable.

Deux conditions restent toutefois à vérifier :

• Si le bailleur est locataire des murs : il doit obtenir l’autorisation écrite du propriétaire des locaux, notamment si le bail commercial contient une clause d’exploitation personnelle.

• Si le conjoint participe à l’exploitation : l’accord de ce dernier est également requis.

Du côté du locataire-gérant

Le locataire-gérant doit avoir le statut de commerçant. Concrètement, cela implique :

• Remplir les conditions de capacité pour exercer une activité commerciale.

• S’immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et au Registre National des Entreprises (RNE), au plus tard 15 jours après le début de son activité (article L.144-2 du Code de commerce).

• Mentionner sa qualité de locataire-gérant sur tous ses documents commerciaux : factures, bons de commande, documents publicitaires.

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Les obligations réciproques des parties

Ce que doit faire le locataire-gérant

• Exploiter le fonds conformément à sa destination, sans modifier l’activité sans accord du bailleur.

• Assurer une gestion continue et raisonnable, nécessaire au maintien de la clientèle.

• Entretenir le fonds : renouveler le matériel hors d’usage, maintenir les locaux en état.

• Payer la redevance dans les conditions prévues au contrat.

Ce que doit faire le bailleur

• Mettre à disposition tous les éléments du fonds : clientèle, enseigne, droit au bail, matériel, brevets, licences éventuelles.

• Garantir une exploitation paisible du fonds, incluant la garantie des vices cachés et la garantie d’éviction.

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La redevance : montant, forme et fiscalité

Le montant de la redevance est librement fixé entre les parties. Il peut prendre plusieurs formes :

• Une somme fixe mensuelle ou trimestrielle.

• Un pourcentage sur le chiffre d’affaires.

• Un pourcentage sur les bénéfices.

• Une combinaison des deux.

Côté bailleur, selon service-public.fr, les redevances perçues sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elles sont soumises à la TVA au taux normal de 20%.

Côté locataire-gérant, la redevance est déductible du résultat fiscal de son entreprise en tant que charge d’exploitation. La TVA acquittée sur la redevance est en principe déductible de la TVA collectée.

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Les formalités de publicité : une étape non négociable

Le contrat de location-gérance doit faire l’objet d’une publication dans un support habilité aux annonces légales (journal d’annonces légales ou support de presse en ligne habilité dans le département du fonds), dans les 15 jours suivant la signature (article R.144-1 du Code de commerce).

Cette formalité déclenche deux mécanismes essentiels :

1. La fin de la solidarité du bailleur : jusqu’à la publication, le bailleur est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant dans le cadre de l’exploitation du fonds, y compris les dettes fiscales (IR, IS, CFE). Cette solidarité commerciale et fiscale cesse dès la publication de l’annonce légale (article L.144-7 du Code de commerce). Seules les dettes nées avant cette publication restent couvertes par la solidarité.

2. L’ouverture d’un délai de 3 mois à compter de la publication, pendant lequel les créanciers antérieurs du bailleur, et dont les créances sont liées à l’exploitation passée du fonds, peuvent demander au tribunal de commerce l’exigibilité immédiate de leurs créances si la location-gérance met en péril leur recouvrement.

La même obligation de publicité s’applique à la fin du contrat, également dans un délai de 15 jours.

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Ce qui se passe à la fin du contrat

La fin du contrat de location-gérance produit plusieurs effets automatiques, souvent sous-estimés :

• Le bailleur récupère le droit d’exploiter le fonds.

• Les dettes liées à l’exploitation deviennent immédiatement exigibles (article L.144-9 du Code de commerce).

• Les contrats de travail en cours sont transférés automatiquement au bailleur ou au repreneur suivant, conformément à l’article L.1224-1 du Code du travail.

• Le locataire-gérant ne peut prétendre à aucune indemnité, même s’il a contribué à développer la valeur du fonds.

• Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie versé à la conclusion du contrat.

• Le locataire-gérant doit demander sa radiation du RCS dans le mois qui suit la cessation d’activité.

Point de vigilance clé : si le locataire-gérant souhaite racheter le fonds à terme, cette option doit impérativement figurer dans le contrat sous forme de promesse de vente ou de droit de préemption. Sans clause explicite, aucun droit d’acquisition ne lui est reconnu en fin de contrat.

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Les 3 formes de gérance dans les réseaux

Dans le contexte des réseaux de commerce organisé, la location-gérance prend plusieurs visages :

Forme	Statut	Qui supporte le risque
Gérance libre	Locataire-gérant indépendant	Le locataire-gérant
Gérance non salariée	Mandataire (ni propriétaire, ni salarié)	Le propriétaire du fonds
Gérance salariée	Salarié rémunéré sur résultats	Le propriétaire du fonds

La gérance salariée sert souvent de préalable à une gérance libre : elle permet au futur locataire-gérant de tester le fonds avec un filet de sécurité avant de prendre le risque à son compte.

Dans de nombreux secteurs (restauration, distribution alimentaire, services), les réseaux combinent un contrat de location-gérance et un contrat de franchise. Le candidat signe les deux simultanément : l’un pour louer le fonds, l’autre pour exploiter la marque. Les deux contrats sont juridiquement liés et prennent fin à la même date, conformément à l’article L.341-1 du Code de commerce.

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Questions fréquentes

Quelle est la durée minimale d’un contrat de location-gérance ?

Il n’existe pas de durée minimale légale. Le contrat peut être conclu à durée déterminée ou indéterminée. Dans la pratique, la durée d’un an renouvelable par tacite reconduction est la plus courante.

Le propriétaire doit-il avoir exploité le fonds avant de le louer ?

Non. Depuis la loi n°2019-744 du 19 juillet 2019, cette condition d’exploitation préalable de deux ans a été supprimée. Le propriétaire peut donner son fonds en location-gérance dès qu’il le souhaite.

Qui est responsable des dettes en cas de location-gérance ?

Le locataire-gérant assume seul les dettes liées à l’exploitation du fonds après la publication du contrat dans un support d’annonces légales. Avant cette publication, le bailleur est solidairement responsable.

Le locataire-gérant peut-il modifier l’activité du fonds ?

Non, sans accord du bailleur. Il doit exploiter le fonds conformément à sa destination initiale.

La redevance est-elle soumise à la TVA ?

Oui. Selon service-public.fr, la redevance de location-gérance est soumise à la TVA au taux normal de 20%.

Le locataire-gérant a-t-il un droit au renouvellement du contrat ?

Non. À l’échéance d’un contrat à durée déterminée, le bailleur peut reprendre son fonds sans indemnité. Seule une clause contractuelle spécifique peut prévoir un droit de préemption ou une promesse de vente.

Que devient le personnel en fin de contrat ?

Les contrats de travail en cours sont automatiquement transférés au bailleur ou au repreneur du fonds, en application de l’article L.1224-1 du Code du travail.