Nouveaux créneaux : la colocation, le partage et la location éphémère

Depuis quelques années pour certaines et depuis quelques mois pour d'autres, de nouvelles pratiques viennent bousculer le marché de l'immobilier et des services aux entreprises. Elles ont pour noms la colocation, les magasins éphémères, ou le coworking, et pourraient bien dans un proche avenir donner lieu à la création de nouveaux concepts très porteurs !

Alors que la colocation dépasse désormais le strict pré carré des étudiants en mal de logements pas chers, l'on assiste depuis quelques années (et notamment depuis le début de la crise en 2008) à l'émergence de nouveaux phénomènes typés « partage » dans les secteurs de l'immobilier d'entreprise et par ricochet dans les secteurs des services aux entreprises.
Ces nouvelles pratiques seraient-elles autant « d'idées » qui donnent matière à la création de nouveaux concepts duplicables et rentables ? A n'en pas douter !
Pourquoi ? En fait plusieurs facteurs divers viennent expliquer cet engouement parmi lesquels principalement l'augmentation des prix du fonciers, la baisse de la trésorerie des entreprises et... le développement du télétravail.

Plus qu'un phénomène, une nouvelle approche

Avec la démocratisation de l'internet, la généralisation des connections haut débit, et la montée en charge des outils collaboratifs en ligne, du cloud et des bureaux virtuels, mais aussi la création de plateformes open spaces où chaque place est interchangeable, de nouvelles portes se sont ouvertes notamment sur le travail à distance. Et selon toutes probabilités, ce n'est qu'un début !
En effet, de plus en plus les entreprises sont à la recherche de nouvelles pistes pour doper la performance de leurs salariés et abaisser leurs coûts. Et ces nouvelles pistes empruntent de plus en plus la voie du télétravail. Pourquoi ? Tout simplement parce qu'elle réduit les temps de transport, diminue le stress et apporte du « mieux vivre » aux salariés.

Dans le même temps, elle nécessite aussi moins de m2 en centre-ville, onéreux pour l'entreprise. Les bureaux attitrés n'ont (presque) plus lieu d'être ! Si globalement le télétravail est logiquement amené à se développer dans les prochaines années, plusieurs handicaps ralentissent toutefois sa progression. Parmi ces handicaps, le principal tient à la législation française.
En effet, un salarié qui n'a plus de réel lien physique avec son entreprise est limite de la dénonciation de contrat. Autrement dit, l'autonomie d'un télétravailleur joue en sa défaveur puisqu'il ne peut pas toujours justifier le lien de subordination intrinsèque à tous contrats de travail. De plus, le risque de l'autonomie totale est de se couper de la réalité et de l'esprit de l'entreprise pour laquelle on travaille. Le lieu de travail étant aussi un espace de socialisation, le risque d'isolement est important. Face à ces handicaps majeurs, de nombreuses grandes entreprises et administrations ont choisi la solution de l'alternance. Leurs salariés travaillent 2 ou 3 jours en entreprise et le reste chez eux, ou dans un lieu près de chez eux. Ces nouvelles pratiques amènent à deux grands constats : d'une part, la nécessité de créer de nouveaux espaces dédiés de proximité et d'autre part, la nécessité de « recycler » les espaces libérés pour les rentabiliser.

Des nouveaux espaces à créer...

Si la location ponctuelle ou à court terme dans l'immobilier d'entreprise n'est pas une pratique nouvelle en soi (bail précaire, bail saisonnier, location de salles de réunion), le partage de locaux est quant à lui un phénomène assez récent. Qu'entend-t-on par partage ? En fait, le partage de bureaux notamment, que l'on appelle aussi coworking, consiste à sous-louer des locaux à des salariés d'autres sociétés ou à des entreprises plus petites telles des start-ups, des auto-entrepreneurs, et même parfois à des particuliers. La formule est assez nouvelle en ce sens que la sous-location peut être très ponctuelle (de quelques heures à quelques semaines), en fonction des besoins.
En réponse à ces nouveaux besoins, très tôt une trentaine de télécentres ont vu le jour un peu partout en France, ces premières infrastructures dédiées ont, dans la très grande majorité des cas, été créés de toutes pièces par des collectivités locales selon une logique essentiellement d'aménagement du territoire. Cette volonté politique affirmée en faveur du désenclavement n'a pas forcément été toujours récompensée à sa juste valeur.

Et quand certains de ces télécentres ont rapidement fait le plein, d'autres comme ceux dans le Cantal ou en Lozère, ont fait un flop. Ceci étant, depuis ces premières ouvertures très volontaristes mais souvent déconnectées de la réalité marchande, de nombreuses initiatives privées ou associatives ont vu le jour. Ces télécentres d'un genre nouveau empruntent de nombreuses formes : de la simple salle de réunion en parallèle d'un cyber café aux bureaux high-tech, en passant par des lieux plus typés hôtels d'entreprise avec services de conciergerie, de domiciliation, etc.
Ces lieux d'accueil aux services plus ou moins étendus sont clairement le terreau de nouveaux concepts qui pourraient (pourquoi pas !) se développer en franchise. De même, la formalisation de l'offre de partage de locaux en coworking pourrait être une piste à suivre, soit de façon dédiée par un système de mise en relation entre l'offre et la demande, soit de façon complémentaire au sein des agences immobilières déjà en place. Actuellement, selon les résultats d'une étude réalisée par Deskmag, l'on dénombre 380 espaces de coworking aux Etats-Unis et environ 340 en Europe.

… Et des espaces inoccupés à « recycler »

Par le jeu des chaises musicales, lorsque l'on crée des nouveaux espaces de travail de proximité, des espaces jusqu'alors occupés se libèrent. Et quand un bureau est inoccupé de façon régulière, son usage peut être loué. Là encore, la tendance est très nouvelle.
En effet, jusqu'à très récemment, une entreprise voyait d'un assez mauvais œil de partager ses locaux avec des « étrangers ». Mais les mentalités évoluent et la crise a eu l'effet d'accélérer encore le mouvement. Pour s'en convaincre, il suffit de jeter un regard sur les résultats d'une récente étude réalisée par le site de Particulier à Particulier.

Que dit cette étude ? Qu'une large majorité des Français (58 % tout de même !) estiment que louer son domicile pendant les vacances est une solution envisageable et 46 % y voit même une solution pour obtenir un complément de revenus. Quel rapport direz-vous ? Aucun, si ce n'est que le partage fait son chemin dans les esprits des particuliers, des salariés et des entreprises ! Une évolution des mentalités qui se traduit aussi par le succès que l'on connait des sites de covoiturage, de la colocation et plus récemment des sites de location en tout genre.
Sachant que le partage est souvent synonyme de services ajoutés et d'économie substantielle, de mieux vivre aussi, de plus en plus il s'ouvre à de nombreux domaines jusqu'alors chasse gardée. Et de fait, sur le fond rien ne change. Le propriétaire d'un bien reste propriétaire, mais l'usage qu'il fait de son bien peut être partagé. En d'autres termes, avec le partage, l'entreprise s'autorise à capitaliser sur ce qu'elle a et non plus seulement sur ce qu'elle produit. Cela ne change rien à son cœur d'activité, mais cela peut « améliorer l'ordinaire » en permettant de faire rentrer du cash là où jusqu'alors cela ne faisait que coûter. On est bien là dans l'approche du covoiturage : le trajet initial ne change pas, l'heure de départ et l'heure d'arrivée non plus, mais les frais de route sont partagés ! C'est là toute la nuance !
En pratique, le partage de locaux sous cette forme se traduit encore de façon informelle dans la très grande majorité des cas. La mise à disposition se fait de gré à gré, en fonction des opportunités. Tel garagiste loue sa fosse et son pont pour un auto-entrepeneur. Tel restaurant ouvrier ouvert la semaine seulement loue ses installations à un traiteur le week-end. Telle entreprise propriétaire d'une salle de réunion la loue quelques heures pour une réunion à des commerciaux de passage.

Et l'on peut multiplier les exemples ! L'autre grand phénomène de ces derniers mois est l'arrivée sur le marché de nouveaux concepts comme les magasins éphémères. Comment fonctionnent-ils ? En fait, ces surfaces de vente développent des formats de vente « coup de poing ». Le principe est simple : quand un local commercial bien placé se trouve ponctuellement inoccupé, il est investit en quelques jours par les produits d'une enseigne éphémère pour une durée limitée. L'idée du magasin éphémère est souvent lié au discount et à la bonne affaire. En d'autre terme, le concept revisite la pratique connue de la vente flash en y ajoutant la mobilité. A grand renfort de communication, les produits à la vente s'écoulent en un temps record. Le modèle économique est rodé et là encore, le concept implique une nouvelle approche de l'immobilier commercial...

Comme on le voit, le potentiel du marché de la location d'espaces inoccupés est important et tous azimuts. Là encore, la formalisation de l'offre et de la demande peut donner lieu à la création de nouveaux concepts sur un modèle bien connu en franchise qui est celui de l'intermédiaire développé par les réseaux immobiliers mais aussi les réseaux de courtage en travaux.
 

Dominique André-Chaigneau, Toute la Franchise©