Partie 3 : Locaux commerciaux : bien étudier le contrat de bail

Attention aux clauses pénalisantes

Une fois le local trouvé, l’heure de la rédaction et de la signature du contrat de bail est enfin arrivée. Gare à ne pas signer ce document les yeux fermés. Il peut en effet contenir des clauses très pénalisantes pour le locataire.

Le premier point à étudier concerne les destinations auxquelles le local peut se prêter. « Il faut essayer d’obtenir la typologie de destinations la plus large possible », conseille Emmanuel Jury, précisant au passage qu’il est encore possible d’obtenir, auprès de certains bailleurs, une destination « tous commerces ». Autant en profiter.

Le deuxième point à surveiller concerne la durée du bail. Généralement, celle-ci est de 3, 6 ou 9 ans. Mais ce n’est pas toujours le cas. Il faut savoir que tout est autorisé en la matière. Et certains bailleurs ne se privent pas de pousser le bouchon. « Parfois, ils exigent un engagement de 10 ou 12 ans », déplore Emmanuel Jury. Ce qui est bien entendu extrêmement risqué. Car avec ce genre de clause, si l’affaire périclite, il faut malgré tout continuer à payer les loyers. Pour sa part, il accepte de négocier des baux de 6 ans, lorsqu’il s’agit d’une succursale, mais conseille vivement de refuser ce genre de clause si l’on est simple franchisé. « Il faut savoir dire non, car ces baux à rallonge sont de véritables bombes à retardement, dont les conséquences peuvent être dramatiques. »

Attention également aux clauses de renonciation du droit au bail. Dans les centres commerciaux, les promoteurs font signer de telles dispositions à leurs locataires et la pratique se propage aux locaux situés en pied d’immeuble. Conséquence : lorsque le bail se termine, au bout de 3 ans généralement, le locataire perd sa faculté de rester dans les lieux. Il est donc totalement à la merci des exigences du propriétaire. Il faut par conséquent les éviter, et dans le cas où ce n’est pas possible, toujours négocier une contrepartie.

Autre point à surveiller : la répartition des différentes charges (charges locatives, entretien courant, gros travaux concernant l’immeuble proprement dit), entre les parties prenantes au contrat. Celle-ci est régie par l’article 606 du Code civil, qui met à la charge du propriétaire les travaux de structure du bâtiment. Problème : « Certains bailleurs refusent de prendre à leur compte ces travaux et en transfèrent la charge au locataire », constate Emmanuel Jury. Rien de très compliqué en soi : il leur suffit de prévoir une clause dérogeant à cette obligation. C’est, là encore, un point à surveiller de près, dans la mesure où il peut occasionner des dépenses conséquentes, mettant en péril la rentabilité du point de vente.

Partie 1 : trouver et signer les bons emplacements
Partie 2 : ne pas se faire couper l'herbe sous le pied

Thibault, Journalistetoute-la-franchise©