Estimer le loyer d’un local commercial
Comment bien calculer en pratique la valeur locative d'un local commercial ?
Comment bien calculer en pratique la valeur locative d'un local commercial ? La valeur locative est-elle toujours égale au montant du loyer ? Quels sont les critères à utiliser pour déterminer un prix « juste » et cohérent ? Intéressons-nous en détail au montant du loyer d’un local commercial, et à sa fixation.
Fixer la valeur locative avant de déterminer un loyer
Dans le cadre d'un bail commercial, le montant initial du loyer n'est pas réglementé. Le loyer peut donc être fixé librement par les parties au contrat. Sa mention est obligatoire. Toutefois, les prix d'un loyer ne peuvent pas être totalement farfelus et doivent se rapprocher d'une réalité économique. C'est ainsi que le montant du loyer d'un local commercial est basé sur la valeur locative du bien. Il convient de fixer cette valeur en respectant un mode de calcul précis.
Le calcul de la valeur locative d'un local professionnel (VLP) ne se base plus sur des règles cadastrales établies en 1970, mais prend désormais en compte une grille tarifaire. Cette grille prend en compte la nature du bien, sa destination, son utilisation, ses caractéristiques physiques. C'est également la situation du local commercial qui permet de fixer le prix, et la « consistance de la propriété ou de la fraction de propriété ».
En clair, trois données interviennent dans le prix de la valeur locative :
- La surface du local (pondérée, c’est-à-dire que, par exemple, l’arrière-boutique d’un local n’est pas valorisée de la même manière que la boutique elle-même, puis arrondie au m² inférieur) ;
- Le tarif au m² de la catégorie à laquelle appartient le bien (déterminée en fonction de l'activité principale exercée dans le local) ;
- Un coefficient de localisation.
Le loyer est censé correspondre à la valeur locative des locaux
Une fois la valeur locative d'un local fixée, il n’est pas si simple de calculer le loyer. Le loyer ne sera pas égal à la valeur locative.
En effet, la valeur locative est une donnée « brute » qui intègre le loyer, les charges, taxes foncières, etc. Ainsi, si c'est le locataire qui doit supporter toutes les charges, alors son loyer sera d'autant plus faible. Si au contraire, aucune charge n'est à supporter par le locataire, alors le montant du loyer peut être proche de la valeur locative, et la dépasser, si l'emplacement bénéficie d'un dynamisme commercial fort. Des différences de 20% sont observables pour le montant d'un loyer, si le locataire prend ou non les charges à son compte.
Le montant du loyer initial, fixé par contrat, n'est toutefois pas figé dans le temps, et ce dernier peut évoluer. Le loyer peut par conséquent être progressif, ou faire l’objet d’une indexation annuelle ou trimestrielle. L’indice des loyers commerciaux (ILC), mais aussi l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) servent de base pour le calcul pour la révision d'un loyer.
Les loyers ne peuvent cependant pas atteindre des sommets, et la loi vise à protéger le locataire. Ainsi, un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail existent, pour remettre les prix à une valeur juste en cas de problème. Sachez que si le montant du loyer entraîne un désaccord, c'est à la commission départementale de conciliation, ou au tribunal de grande instance (TGI) que revient la décision finale.
Le loyer est une donnée négociable
Reste enfin qu’un bail est un contrat et que, comme tout contrat, sa teneur peut, et doit, être négociée entre les différentes parties signataires du contrat.
En particulier, il est fréquent de négocier une gratuité partielle de loyers, sur une durée déterminée, servant à compenser des travaux effectués à la charge du locataire (rénovation intérieure, façade, etc.). Le loyer peut également être progressif afin de faciliter le démarrage de l’activité. On dit alors que le loyer facial (le loyer indiqué sur le bail) diffère du loyer économique (le loyer effectivement payé par le locataire). Et ce, au moins pendant une période donnée.
Notons cependant qu’il est plus difficile de négocier lorsque le bailleur est en position de force, notamment quand le bien immobilier ciblé est un emplacement n°1 dans une zone à forte tension.
