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Le marché immobilier au premier semestre 2013 selon Laforêt

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Lors d'une conférence de presse, le 2 juillet dernier, le réseau Laforêt livrait son bilan du marché immobilier sur ce premier semestre 2013. Pour tirer une analyse de la situation du marché, l’enseigne se penche sur les six indicateurs majeurs que sont la demande, l’offre, le volume de transactions, les prix au mètre carré, l’écart entre prix demandé et prix vendu et les délais de vente.

Une timide reprise de la demande

Le réseau Laforêt remarque une reprise de la demande provoquée par la baisse des prix et l’opportunité de faire de bonnes affaires. Une tendance surtout observée sur Paris et sa région.

Deux types d’acquéreurs font leur retour : les primo-accédants et les investisseurs. Les premiers disposent cependant d’un budget en baisse. Quant aux investisseurs, ils sondent le marché intéressés par la baisse des prix conjuguée à des taux d’intérêts record.

Si les acquéreurs reviennent, ils sont plus exigeants, visitent deux fois plus avant de faire une offre, recherche tous les prétextes à la négociation, veulent plus de qualité à un moindre prix et n’hésitent à faire des propositions basses. Enfin, plus inquiets, ils font plus facilement marche arrière juste avant de signer le compromis.

Le stock de biens reste à son plus bas niveau

L’offre se raréfie, particulièrement en province. Depuis 3 ans, le nombre de biens à la vente stagne à son plus bas niveau, voire accuse une baisse de 8% en région. Les vendeurs se montrent particulièrement frileux pour plusieurs raisons d’ordre économique et fiscal. Les transactions de résidences secondaires, notamment, sont au point mort et les mises en vente sont essentiellement provoquer par la contrainte (séparation, succession, mutation...).

Les transactions repartent à la hausse

Si l’offre se raréfie, le volume de transactions lui progresse. Durant le premier semestre 2013 il a connu une hausse de 5,3% par rapport au premier semestre 2012. Une tendance qui illustre un retour des projets immobilier.

Excepté dans les grandes agglomérations, la plupart des ventes concernent des biens inférieurs à 160 000 euros. Cette progression reste timide en raison de la plus haute exigence des acquéreurs, de l’insuffisance de l’offre tant en quantité qu’en qualité, de l’attitude des vendeurs qui persistent à ne pas revoir leur prix à la baisse et, bien sûr, des incertitudes économiques qui perdurent.

Les prix au m2 continuent de baisser

La baisse des prix se poursuit et se généralise touchant désormais l’ensemble des régions. A Paris, elle se situe à -3% et seules les petites surfaces, plus recherchées, tirent leur épingle du jeu. Même constat sur les deux couronnes parisiennes où les prix au mètre carré accusent une baisse de 2,5%.

En région, après avoir perdu 4% en 2012, la chute des prix au mètre carré s’atténue mais se poursuit accusant -2% sur le premier semestre 2013. Hors des grandes métropoles, la baisse peut même dépasser les 15%. Certains vendeurs, conscient que le temps joue contre eux, acceptent en effet des offres particulièrement basses.


 
Franchise Laforêt bilan 1er semestre 2013
 

Les négociations se musclent

Les acheteurs, en position de force, n’hésite pas à négocier et les écarts entre prix demandé et prix réel de vente sont plus ou moins importants selon les secteurs. Les villes les moins impactées par la baisse des prix sont aussi celles où les négociations sont les moins importantes avec un écart de prix qui se situe sous les 3%.

Sur les secteurs les plus apathiques qui connaissent une pénurie de demande, le réseau Laforêt n’hésite pas à qualifier certaines négociations de « marchandages ». Les acheteurs ayant le temps avec eux, ils n’hésitent pas à faire plusieurs offres basses que les vendeurs finissent par accepter, quelquefois sous le prix du marché.

Les délais de vente augmentent

En moyenne, il faut désormais compter 3 mois et demi pour vendre son bien. Si à Paris et en Ile de France les délais sont respectivement de 70 jours et 3 mois, en région ils se situent plutôt au-delà de 4 mois, voire plus de 6 mois pour les villes moyennes. Le durcissement des négociations, l’allongement des temps de réflexion ajoutés à l’austérité des vendeurs d’accepter les premières offres estimées trop basse explique cet état de fait.

Quelles perspectives pour cette fin d’année ?

L’enseigne Laforêt pointe un déséquilibre persistant entre les types de biens à la vente et la demande avec notamment une pénurie de petites surfaces (appartements de 1 et 2 pièces et maisons de moins de 120m2) qui sont pourtant les plus recherchées. A contrario le marché dispose d’un important stock de maison de plus de 4 pièces.

Laforêt estime que le second trimestre 2013 sera marqué par un « nouvel attentisme des vendeurs jusqu’à la mise en place de la réforme des plus-values ». La demande devrait rester fluctuante, composée de « curieux et d’opportunistes », et influencée par la dépendance des primo-accédants à l’accès au crédit. L’enseigne pointe également les effets d’une « panique d’investisseurs face au projet de la loi Duflot ».

Si le volume des transactions a connu une hausse durant le premier semestre, celle-ci devrait s’enrayer durant le second. Laforêt estime que l’instabilité de la demande et son manque de connexion avec l’offre devrait en effet modérer la reprise observée au premier semestre pour finir l’année avec un taux de transaction plus ou moins similaire à celui de 2012.

Les prix devraient continuer de baisser. Accusant d’ores et déjà un recul de 2,3% au premier semestre il pourrait, selon l’enseigne, atteindre -5% sur l’ensemble de l’année 2013. Bien que les chiffres paraissent encourageants, laissant entrevoir un semblant de reprise du marché, le réseau Laforêt estime qu’il s’agit d’un « trompe l’œil ».

Aligner les prix avec ceux du marché…

Pour tenter de fluidifier et relancer le marché, le réseau Laforêt mène une politique d’information auprès des vendeurs pour les inciter à aligner leur prix sur ceux du marché. Baptisée « Les Prix Bleus » cette opération est relativement bien accueillie par les vendeurs.

Fin juin, le réseau avait ainsi revu à la baisse près 6 300 biens immobiliers, soit 12% de son catalogue. Estampillés « Prix Bleus » sur les sites du réseau et de ses partenaires et affichant des baisses moyenne de 5,8%, ces biens rencontrent un franc succès auprès des potentiels acquéreurs et sont deux fois plus visités que les autres annonces.

…et rassurer les acheteurs

L’autre levier sur lequel s’appuie le réseau Laforêt pour rassurer les acquéreurs c’est sa fameuse Garantie après-vente Laforêt. Appliquée à ses biens immobiliers anciens et en mandat exclusif, cette garantie a pour vocation de tranquilliser les acheteurs. Elle est gratuite et les protège durant un an contre les éventuels vices cachés. En rassurant les acheteurs, Laforêt réduit leur temps de réflexion et le délai de vente.

Benjamin Thomas, Toute la Franchise©

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